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南湖春晓商务楼 市调报告 苏州工业园区新鸿泰房地产投资顾问公司 目 录 壹、南京市商务楼统计指标概析 2001年南京商务楼统计指标 南京市1996-1999年商务楼空置情况 贰、项目商务楼分析 河西商务楼概述 南京市商务楼调研比较表 南京市商务楼市场分析 南湖春晓项目商务楼建议 叁、项目临街门面房分析 店面（含店面、店铺）现状调查 个案调研 南湖春晓临街店面建议 肆、结论 壹、南京市商务楼统计指标概析 一、2001年南京商务楼统计指标 类 别 指 标 办公楼 商业营业用房 房地产开发投资额 （万元） 108537 90406 施工面积 （万平方米） 126.09 96.29 新开工面积 （万平方米） 19.80 29.29 竣工面积 （万平方米） 40.71 27.96 销售额 （万元） 70352 108712 销售面积 （万平方米） 14.16 19.31 销售均价 （元/平方米） 4968 5630 出租面积 （万平方米） 5.14 8.52 从2001年统计数据来看，办公楼竣工面积与销售面积之差为26.55万平方米；商业营业用房竣工面积与销售面积之差为8.65万平方米。按此去化速度，撇开这些剩余面积和2002年将新开工的面积，仅当年新开工的面积量就足以供南京市场2002年的需求，与火热的住宅市场相比，南京的商务楼市场显得有些波澜不惊。 二、南京市1996-1999年商务楼空置情况 （单位：万平方米） 类 别 年 份 办公楼 商业营业用房 1996 9.90 9.12 1997 9.78 8.82 1998 12.95 13.95 1999 7.28 10.43 高层商务楼，市场前景不妙 近几年，我市竣工和在建的高层商务楼越盖越多，许多商务楼的低层和高层空置严重。初步匡算，目前全市至少有约十几万平方米商务楼的底层商业用裙楼和高层的商住处于空置状态。如地处鼓楼区的金鹏大厦、地处栖霞区的金港大厦约有5.3万平方米的卖不掉，有层高不够的原因，也有因购买者不愿与下层的拆迁户一同上、下电梯而使交易落空的，而普遍的原因是高层住宅的物业管理费用高,早晚高峰上下电梯不便。有的低层的裙楼一般不零卖,必须整幢购买,由于购买力不足只好空置,如玄武区大石桥裙楼、中华路、雨花路上大片商业营业用房均属于此种情况。 位 置 珠江路5号 层 数 44层（共二幢，一幢写字楼，一幢办公楼） 主力面积（m2） 写字楼：192 m2以上； 办公楼：71-245 m2 办公时间 24小时 诉求重点 立体社区， 全方位秘书服务 车位情况 地下二层停车 售 价 写字楼：基价:5500元/ m2，每上一层加110元/ m2。 商住楼：基价：5400元/ m2，24层以下，每上二层加110元/ m2， 24层以上，每上一层加110元/ m2。 租 金 只售不租 物业管理费 未定 配套设施 写字楼1-7F做裙楼，5F做会所，有健身房、中央空调、百货超市、茶吧、休闲娱乐设施 楼房状态 2003年下半年交付 三、南京市商务楼市场分析 按调研的商务楼分布情况，结合其广告诉求重点，将其分为河西、夫子庙商圈、新街口、珠江路、中山路五个区域来分析。 商务楼销售  南京市商务楼价格是越邻近市中心和繁华地段，售价越高。如南京国贸中心、华泰证券大厦等。 商务楼起售价在6000元/平方米以下的，楼层每平方米加价大都在100元以下，而6000元/平方米以上，则楼层加价多在100元，甚至达到200元。 河西地区在售商务楼项目较少，基价多数在4000元/平方米左右。 B、商务楼出租 从调研比较表上看出，南京市商务楼以售为主，少量商务楼由于售价较高等原因，是实行出租方式。如投资大厦、南京国贸中心、隆盛大厦等。 目前远离市中心各商务楼由于销售不是很理想，部分采用租售并举的方式，一般租金都在100元/平方米.月以下，租金随着楼层的变动不是太大。 部分出租商务楼起租租金图: （元/ m2.月） C、租售面积 商务楼的特点决定了其面积的大小，多数是在80-200平方米左右；框架的结构，可以根据客户的需求有所改变面积大小。 D、商务楼车位调查 商务楼车位多以出租为主，部分采取租售并举的方式。 车位一般以个论价，标准面积在18-25平方米，价格在11-15万元/个。 一般商务楼车位出租租金在300元/个.月，部分停车设施较好的商务楼可达到600元/个.月，如隆盛大厦。 四、南湖春晓项目商务楼建议 根据南湖春晓项目个案特点，结合河西商务楼市场情况综合分析，提出以下建议。 （1）商务楼销售 销售基价：3350-3400元/平方米起，按楼层