嘉盛国际营销执行报告汇.ppt

嘉盛国际营销执行报告 报告思路 报告思路 长沙楼市表现 二套房贷政策或许即将紧缩 长沙楼市后市走势预测 一类竞争对手分析 摩天一号 摩天一号 摩天一号 摩天一号8月底开盘7500元/㎡均价，目前剩余少量高层售价8000元/㎡ 友阿大厦 友阿大厦 友阿大厦 长沙之芯 长沙之芯 长沙之芯均价7400元/㎡，目前剩余少数高层房源7800元/㎡ 金烨融府 金烨融府 名富公寓 名富公寓对外预计销售均价6000元/㎡ 竞争对抗趋势 从推售时间上考虑，本案预计入市时间为11月底或12月初，将面临不可避 免的激烈竞争。（摩天一号存货不多，本案入市时有可能已清盘） 竞争对抗趋势 从产品角度考虑，同为城市中心稀缺物业，具备极强的投资价值，本案必须和它们抢夺客户资源。 二类竞争市场分析小结 1、从开间进深比来看，在单间户型上，本案开间稍宽，与竞争对手无明显差别； 2、长沙之芯分摊率超过29%，而摩天一号只有22%，亚商国际25%，名富公寓23%，房间实用率更高； 3、卫生间面积均在5个平米左右，无太多差异； 4、本案过道2.1米，为竞争市场中宽度最大，虽然在一定程度上加大了公摊，但公共空间的舒适性更高； 5、本案产品设计有阳台，而长沙之芯与摩天一号无阳台设计，与本案存在差距。名富公寓有飘窗设计； 综合分析：依据现有条件分析，本案在整体产品设计上具有一定优势，但分摊30.7%过大，影响产品价值。 二类竞争对手分析小结 从列举楼盘分析来看，上述楼盘与本案无直接竞争威胁，但同为市中 心投资物业，我们将其列入项目二类竞争对手，总结特点如下： 1、二类竞争对手以其良好的地段，物业去化速度可观； 2、小户型产品面积段集中在35-100平米之间，通过面积控制总价，降低置业门槛； 3、根据项目地段与物业不同，价格呈现较大差异，其中中天广场以其地段优势写字楼物业卖到12000； 4、同为中心区物业具备较强的投资价值，其客户群体值得本案借鉴，并可作为本案客户定位中的参考系。 报告思路 项目基本信息 1、9梯28户，电梯配置高，挑高大堂彰显大气与档次； 2、框架结构，可自由打通组合； 3、开间均为4.2米或4.8米，实用型产品； 4、主力户型A2面积稍大； 5、部分产品面积段较小，总价低，门槛低； 6、单体产品设计无亮点，传统型筒子楼，存在暗卫、通风等问题,其中B1在结构与布局受位置影响存在较大问题； 7、均有烟道设计； 8、承重柱影响房间使用率； 9、分摊率较大，影响房间实用率。 产品投资回报率估算 项目核心价值点体系 1、开发商是世界500强企业，实力强劲； 2、中心区强势地段，超高的城市价值； 3、位于长沙市老牌商务区，商务气息浓厚，配套完善； 4、9梯28户、8.6米气派大堂的配置，产品硬件价值高； 5、高回报率，极佳的投资物业； 6、全框架结构，大开间，可自由打通组合。 756个单位，谁是我们的客户？ 他们来自哪里？ 购买动机是什么？ 最关注的因素是什么？ …… 可比项目客户特征分析 可比项目客户分析： 1、受良好地段因素影响，可比项目客户中，投资客户占绝对主力，自购办公为补充，少量自住客户； 2、客户主要来自项目周边及整个长沙市区，以地州市及省外客户为补充； 3、企事业单位高管、私营业主、专业投资人士、中高级公务员等是该群体的主要组成部分； 4、售价达到一定高值的项目，均有良好的项目形象为基础，注重宣传项目档次与品质感，弱化高价抗性； 5、相比较而言，投资客户承受高价能力更强，其购买与否取决于客户对产品投资回报预期的高低，但如果传言四起的二套房贷政策在下半年实施，该批客户投资将会更加谨慎。 或许上述描述过于抽象，让我们近距离接触华都写字楼客户，他们是本案目标客户群极具参考意义的群体！ 华都写字楼典型客户访谈 华都写字楼典型客户访谈 华都写字楼典型客户访谈 华都写字楼客户分析 我们的客户在哪里？ 目标客户特征 年龄： 35-50岁之间，二次及以上置业； 职业： 中高层公务员、个体经营者、中小企业老板、企业高层、专业投资客、 极少量的自住客户（不作详细界定） 目的： 投资客户获取物业出租回报及升值空间； 办公自用客户为改善工作环境、提升企业形象为主。 产品需求： 投资客户普遍需求面积在100平米以内，办公自用客户则视其企业规模，以300- 400平米为主，部分在1000平米及以上。 置业偏好： 投资客注重合理的投资回报与物业档次，办公客户则注重物业综合素质及是否 能自由组合。 报告思路 项目物业定位发想： 项目形象定位发想： 定位诠释： 世界的中心在中国， 中国的中心在中部， 中部的中心在长沙…… 世界500强开发企业， 倾力打造的顶尖物业， 城市中心老牌商圈， 稀缺地段的高配置产品， 与生俱来的高投资回报率， 成就长沙国际级资本领地。 不必拘泥于楼