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万里大华板块与周边板块的比较分析 一、2005年1～10月上海市房地产市场概况 图（一）显示，在宏观调控的影响下，全市4-8月的住宅市场低糜， 但9、10月份住宅的量价开始回升，9、10月的成交量环比分别上升了37％和20％。 10月的量价已与今年4月相当。10月的成交均价环比上升了6.5％，与今年全市最高均价比较只下降了8％，与去年同比还上涨了5％（去年10月均价7951元）。 这一系列的数据是否说明市场开始回暖了呢？ 首先我们看看量价回升的原因：从下面的分析中我们发现10月成交量的上升的原因主要是9月份供应量突然放大的后续效应、传统销售旺季“金九银十”效应和配套房的成交量上升。价格上升主要是成交产品的区域结构和产品结构发生了变化（内环内的高价楼盘和别墅成交量的上升）。 其次我们看看量价的趋势发展：从今年住宅的量价趋势线来看整体市场还是下行的， “金九银十”的效应也在逐渐弱化。量价的走势会继续回落，但由于9、10月份降价的楼盘在全市已经是由点及面的铺开了，那么9、10月份的成交量和成交均价是更具有普遍意义的。所以后面可能会有楼盘会降价，但降价的幅度和影响会比上次小，量价的回落会比较缓慢。 综上所述9、10月的量价回升表明从短期来看住宅市场已经走出最低谷，但想继续有10月的上升走势不太乐观，未来几个月的市场将会在一个新的量价平台上进行盘整，呈现成交量价格在下调中走稳 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 商品房新增供应量（万平米） 298 114 222 288 176 292 231 223 550 221 商品房成交量（万平米） 319 166 268 176 98 104 105 118 152 173 商品房新增供应量VS商品房成交量 1:1.07 1:1.46 1:1.21 1:0.61 1:0.56 1:0.36 1:0.45 1：0.53 1：0.28 1:0.78 从表一和图二可以看出， 9月的供应量突然放大，成交量的上升相对较少，虽然10月成交量的上升较大，但9、10两个月的供求比是1：0.42远低于今年1-10月全市商品房的平均供求比1：0.73，因此我们可以看出10月成交量的上升与9月供应量突然放大是有很大关系的，可以看做是9月供应量放大的后续效应，这种影响可能会持续到年底。但是全市住宅的剩余量累积还在不断增加，住宅市场供大于求的现象依旧严重。 2、成交量的产品结构分析――动迁房和别墅的成交量有所上升 10月动迁和配套房成交了39万平米（占成交总量的27％），9月的成交量是27万平米（占总量的23％），环比上升了44％。 9月别墅成交量占全市住宅成交量的比重约为8％，10月则上升到12％，增加了4个百分点，别墅的成交量提升了整体住宅市场的成交价格。 3、“金九银十”期间全市住宅每周的量价走势（图三） 　　从走势图上看，11月开始量价有下滑的趋势，“金九银十”的效应在逐渐弱化，预计11月住宅的量价会有所回落（量小幅回落、价下滑会比较大）。　 4、05年上海市房地产市场走势存量的消化大约需要2到3年的时间根据网上房地产的数据显示：截至2005年11月日，可售套数达套，按月每日的平均成交套数在套计算，仅这些供应量的消化就要个月近一两年内供应量还处于不断扩大的同时政府推出了2个1000万的经济适用房的消化大约需要2到3年的时间05年成交量价格在下调中走稳在买涨不买跌的心理因素下，目前开发商们在降价措施方面的混乱加剧购房者的观望在这种氛围下，上海楼市很难走出目前的低迷状态，相反，有可能出现新一轮下跌 05年7-10月各环线的成交量都呈缓慢上升的态势，其中外郊环的起伏较大。 10月全市成交量的上升主要是郊环外的成交量大幅上升，其中配套和动迁房占的比重较大。 2、各环线成交均价的走势比较 从成交均价上看，外环线以内区域受宏观调控的影响价格波动较大，其中中内环的价格波动最大。 7-10月各环线的价格开始回升，其中内环的价格上升势头比较强劲。 3、全市住宅每月成交量的环线结构分析（各环线成交量占全市比重的比较）（图） 从成交量的环线结构上看，宏观调控后外环线以内占的比重在缩小，一直持续到6月，6-8月外环以内的比重开始回升，8-10月外环以内的比重又开始呈下降趋势。 8-10月内环内的比重比较平稳，但中内环和中外环的比重成下降趋势。 宏观调控以后外环以外成交比重上升较大，这也从令一个侧面反映了配套和动迁房在成交量中占的比重较大（外环以外是配套房和动迁房比较多的区域） 　　 　　　　　　　　　　　　　 板块的分布示意图 三、 板块的分析 1、与周边竞争板块和相似板块比较的综合分析 周边板块 相似板块 结论 区域 万里大华板块 宝山上大板块（北面） 大宁板块 （东面） 彭浦板块（东面） 曹