天立大厦项目策划建议书汇.docVIP

目 录 1. 因素分析及市场发展预测 2 1.1. 南宁市房地产市场总体现状分析 2 1.2. 南宁市商务办公物业市场分析 4 1.3. 商业物业分析 10 2. 项目定位及开发主题 11 2.1. 命名建议 11 2.2. 项目总体定位 11 2.3. 项目潜在租售客户来源 12 2.4. 产品定位 13 2.5. 价格定位 13 3. 项目规划建议 13 3.1. 总体规划建议 14 3.2. 建筑风格建议 14 3.3. 景观设计 15 3.4. 单体设计及装修标准 15 4. 项目经济性评估 18 4.1. 项目规划设计建议 18 4.2. 成本和投资估算 19 4.3. 项目销售收入预测 19 4.4. 项目损益情况 20 5. 项目立体停车库专项研究 21 5.1. 立体停车库配置建议 21 5.2. 立体停车库特点分析 21 5.3. 具体方案 22 5.4. 经济测算 22 因素分析及市场发展预测 南宁市房地产市场总体现状分析 南宁市房地产快速增长，供销两旺 数据显示：近年来房地产开发投资快速增长，2000～200年尤为明显。2004年，全市合同引进国内市外资金232.8亿元,同比增加125.64亿元，增长117.25%，其中，实际到位内资106.04亿元，同比增加58.55亿元，增长123.29%；外商投资合同外资额达28047万美元，增长15.77%；全市直接利用外资7768万美元；期末实有三资企业597个，同比增长9.34%，其中建成投资三资企业385个，同比增长10.32%。 数据表明，南宁国民经济和社会发展都正处在经济发挥周期的上升期，经济指数反映各行各业都有持续稳步的增长，特别是第三产业，增长迅速。经济的稳定增长是办公楼物业的发展的经济基础。诸多区外、境外办事机构和投资商的入驻使南宁办公楼物业市场，特别是高档写字楼市场带来了千载难逢的发展机遇。 房地产行业环境分析 房地产总体市场是商务办公物业市场生存发展的基础，房地产市场发展的不同阶段，决定了写字楼市场的起落。 2000年以后，南宁市房地产业进入第二个上升期，发展迅速且稳定增长。历年投资额、商品房实际销售面积大幅度增长，南宁房地产市场已经进入高速的发展期。这为写字楼物业的发展提供了有利的基础。 但南宁市具备一定规模的公司、企业少，受经济波动影响大，抗风险能力较差，不利于商务办公物业市场的稳定。 商务办公物业市场现状分析 分布情况 写字楼一般集中在城市的CBD地带，拥有便捷的交通和显赫的地理位置、现代感强的建筑外立面、智能化办公配备、完善的服务设施、豪华气派的大堂、娱乐休闲设施一应俱全，是有实力的大企业、大财团迫切需要与自身实力、形象相匹配的办公场所。 南宁市早期的写字楼主要集中于民族大道沿线，从民族大道靠邕江地段到南湖桥头，如气象大厦、新兴大厦、泰安大厦等。如今，已延伸到了会展中心附近、琅东CBD及其辐射区，如广西投资大厦、广西发展大厦、新城国际、亚航财富中心、佳和大厦、文德大厦、金湖大厦、世纪商都、太平洋世纪广场、东方曼哈顿、地王国际商会中心、航洋国际城、中鼎·万象空间等等。 该区域所呈现的市场共性表现为：中小型企业比较多、商务经济发达、写字楼租金价格较高。这些中小公司由于受其经济能力限制，往往更乐意选择区域既能满足其办公需求，又不至造成太大租金压力的场所。 供需求分析 市场供给情况分析 2004年，办公楼投资额占房地产投资总额的12.11％，销售面积占1.28％，销售金额占1.52％。批准预售面积为16.68万平方米，合同登记备案面积为4.38万平方米，实际成交金额约为1.44亿元，平均价格为3277元/平方米。 根据上述数据，南宁市写字楼的投资额大幅度增长，而销售面积却维持在前几年的水平，由此可以判断：2005～2006年南宁市办公物业，特别是高档写字楼及商务公寓供应量将会大幅度增长，市场激烈竞争将有所增加。 南宁市在售或待售写字楼楼盘一览表 销售情况 项目名称 位置 均价（元/㎡） 供应量（㎡） 在售 航洋国际城 民族大道 4500－5000 160000 太平洋世纪广场 金浦路 3500 37000 东方曼哈顿 金湖广场 4200－4500 32398 地王国际商会中心 金湖广场 4500 150000（总建面积） 圣展独立公社 金湖广场旁 4500 4300 新朝阳 朝阳路 4300 18973 世纪商都 金浦路 3850 23519 嘉和·自由空间 东葛路 3800（精装修） 33028 环球时代 民族大道 4200（精装修） 50000 小计 509218 已售 嘉和·南湖之都 民族大道 3500 11440 亚航财富中心 金湖广场 — 20000 佳和大厦