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太平桥居住小区项目策划报告书 目 录 项目概况 太平桥居住小区项目策划背景 区域环境分析 区域房地产市场分析 SWOT分析 项目价值分析 成本估算及收益分析 定位依据 本案具备的地产因子分析 定位建议 项目定位对周边地区竞争格局的影响 目标客群分析 户型定位及配比建议 户型建议 项目实施进度安排 项目概况 地理位置 ◆ 本案位于丰台区太平桥路，西三环以东，处于丰台区、宣武区的交界处，属于西城、宣武、丰台、海淀四区交融区域。西距西三环600米，北距 西客站1.5公里。 ◆ 四至：东为规划西客站南路，西为太平桥中路，南北均为规划市政道路。 ◆ 本案原为首科花园B区（其中A区为公建，建设内容为写字楼及商业中心，C区D区为拟建太平桥经济适用房，建筑面积约20万平方米，政府定价4160元/m2）。 ◆ 占地面积：6.72万平方米。 ◆ 拟建面积：约25万平方米，目标容积率大于3.5。 建筑性质：住宅、商业及配套设施 项目运作现状 ◆ 建设区域已完成土地平整，无拆迁阻力，条件具备可迅速开工。 ◆ 目前正在进行审定方案的修改。 ◆ 已完成市计委、建委关于变更开发商的手续。 ◆ 原首科花园项目已完成立项和征地审批，并取得建设用地规划许可证。 基本方案及目标方案技术经济指标 　 基本方案 目标方案一 目标方案二 总建设用地面积 67200㎡ 同左 同左 住宅用地面积 37200㎡ 公建用地面积 6000㎡ 道路用地面积 12000㎡ 公用绿地面积 12000㎡ 总建筑面积 205100㎡ 321774㎡ 290730 地上建筑面积 175500㎡ 266274㎡ 235230㎡ 156100㎡ 230746㎡ 230746㎡ 17400㎡ 35528㎡ 35528㎡ 1800㎡ 会所 3000㎡ 市政 900㎡ 底商 13700㎡ 33000㎡ 33000㎡ 地下建筑面积 29600㎡ 55000㎡ 55000㎡ 16800㎡ 设备用房 12800㎡ 容积率 2.61 3.96 3.5 绿地率 32% 42% 42% 总户数 1455户 1538户 1331 总人数 4656人 4500人 3860 停车位 785辆 770辆 666 地上植草停车位 105辆 120辆 120辆 地下停车位 680辆 650 546辆 太平桥居住小区项目策划背景 内部因素 ◆ 属规模较大的城区项目，开发周期预计为三年，必须考虑项目的可持续竞争力及品质的超前性。 ◆ 容积率较高，对项目整体规划及单体设计水准要求高。本案必须适应当前主流市场的需求。 ◆ 本项目的综合成本决定本案市场价格水准处于中间状态。南侧一路之隔的首科花园经济适用房与本案同步实施，其在带来居住热潮的同时，必然对本案形成较大的价格心理压力。在本区域6000-6500元/m2价位十分危险，既满足不了中低端客户群对价位更低的预期，如果未来区域环境不能得到彻底改善，区位价值不能得以提升，则又得不到高端客户群的认可。本项目价位很难对现状区域心理价位有所突破。 ◆ 本项目开发商为股份制公司，确保利润回报，尽可能追求利润最大化是其第一目标。 外部因素 ◆ 本案属宣武、丰台两交界处，现状是典型的城乡结合部形态，区域形象不佳，彻底整治需待时日。 ◆ 区域项目整体质素不高，规模偏小，价位参差不齐，尚未形成区域居住板块。 ◆ 本案东侧紧临即将修建的市政主干道西客站南路，其建成后进一步完善西客站商圈的道路交通系统，并必将西客站南商圈的辐射面再次向城南更深的区域扩展，进而为本区域的发展带来新的机遇与挑战。 区域环境分析 交通条件 ◆ 北距西客站直线距离约1.5公里，西客站为北京市最大公交交通枢纽，以西客站为中心，其交通动线可辐射至全市各个角落。 ◆ 东侧规划西客站南路为宽60米市政主干道，拟于今年10月通车，如纽带般连通西客站南广场、广外大街与丽泽路，形成城南与市中心的快速沟通，同时为本案提供了充分享用西客站交通枢纽体系的优势。此条道路的打通，使西客站南商圈的真正形成成为可能，堪称“丰台门户”，是本案的生命线。 ◆ 西侧太平桥路与拟建西客站南路平行，是连通广外大街与丽泽路的现状主干道。 ◆ 北侧规划市政道路