宏伟山水明城11-12月份营销执行方案汇.docVIP

宏维·山水明城11-12月份营销执行方案 第一章 背景分析 一、现场展示逐步到位，挑战年底黄金时段。 2005年第四季度，市场走势趋于回暖，逐渐走出政策阴影，随着政策因素影响的减弱，房地产的销售进入旺季。黄石房地产在接下来的10月份，是房地产传统销售旺季，山水明城应抓住这一契机，营销推广加大力度，实现销售上更大的突破。 二、前期销售简析 11月1日美致地产正式进场接手销售工作， 外展场：在君逸酒店、圣德堡酒店与万佳百货设外展场，并派出售楼员驻外展场，提高了龙岗、横岗的到访量。并直接成交3套。 激励机制：奖励销售人员，提高积极性，成交率由8.7%提高到13%。 3、短信平台：启动尊地客户平台短信系统，成交4套。 4、有偿DM：对关外高档小区有针对性发送DM，较好的促进现场人气，成交3套。 5、报纸投放：主流媒体选择特区报进行推广，选择深圳侨报主攻龙岗区域客户，对龙岗中心城公务员客户进行有效推广。 6、户外广告：现有户外广告作用明显，曾建议增设龙岗中心城户外广告位，但由于审批建设等原因，至今未发挥应有的作用，否则会更好地引导龙岗本地客户，况且市内水晶岛广告位已拆除。 7、老带新优惠：在7月份，我们及时出台了“老带新”送物业管理费的优惠方案，极大地激励已成交客户。9月15日利用中秋节活动，又进行了老客户联谊，使“老带新”的成交比例一直保持在很高的水平。 8、营销活动：成功举办了“千墅共婵娟”、“西班牙的别墅生活”“龙岗房车展”“秋交会”等系列活动，有效地聚集现场人气，对成交量也有很大的提高 第二章 营销目标 一、 客户来访量 10月到访客户，需得到各方的大力配合，力争达到500批，日均17批。 二、销售量 10月计划共销售50套别墅， 每套总价格按160万元计算， 总销售金额：160×50＝8000万 第三章 推售及促销策略 一、已售与未售户型分析 联排别墅销售情况： 户型 组团 A B C D Da E Ea Eb Ea(1) E(1) E(2) E(3) F Fa G Ga Gb G(1) G(3) H Ha M N R Ra 合计 C组团 3 1 10 39 17 4 1 75 D组团 6 12 4 7 29 E组团 2 3 4 2 5 3 2 2 6 7 2 2 40 F组团 6 17 6 6 6 4 12 6 4 4 2 73 G组团 2 4 2 4 20 4 10 2 48 总数 2 4 2 10 8 37 18 1 4 6 6 6 8 6 22 12 10 6 7 8 4 45 24 6 3 265 已推 2 4 2 10 6 35 15 1 6 8 4 22 7 10 6 4 4 2 31 17 4 1 201 已销 0 0 0 8 1 33 7 1 3 5 2 18 5 2 3 2 29 13 1 133 叠加别墅销售情况： 户 型 组团 C1 C2 C1a C2a C3 C4 C3a C4a 合计 D组团 6 6 4 4 12 12 6 6 56 E组团 12 12 8 8 12 12 10 10 84 总数量 18 18 12 12 24 24 16 16 140 已推出 15 14 10 8 8 6 4 4 69 已销售 5 3 8 3 7 3 3 1 33 从联排别墅表中可以看出，M、N户型基本销售完毕，无房可卖，急需加推。C3、C4、C3a、C4a，销售情况良好，急需加推。 二、推售方案 1、背景： 经过秋交会和黄金周的热销，需要推出部分新的单位吸引客户，保持销售卖场人气，延续热销的势头；同时为了不断制造市场热点，形成市场的热销气氛，在10月份有必要加推新的单位，形成市场热销口碑。 ·项目6月26日开盘后一直未加推单位，可售单位逐渐减少； ·个别户型已无房可售，有些客户只能等待； ·剩余单位大部分存在一定的销售难点，如价格、位置、户型等； 2、 数量 ·现成交的户型比较集中，有几栋销售基本未动，10月15日起，将其（C1栋、D1、D2、D11、F8、F9栋）封闭起来，于10月22日将其包装成未售单位出售。联排28套，叠加12套，共计40套。 ·实质加推户型包括1D7栋、F9、F10栋。其中联排别墅16套，叠加别墅16套，共32套。 3、价格 ·关于本次价格调整的幅度，将结合其他可售单位进行综合考虑；（详见调价方案）。 加推主题 对外宣称，第一批推出单位售罄，加推第