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一、在售竞争性物业综合分析 1．调研范围 现对河西近20个楼盘进行分析，从以下几个方面对西宁房地产产品特征进行总结，寻找市场机会与差异化，为接下来的产品定位提供参考依据。同时考察河西房地产市场，以利于从市场角度判断项目的优劣势，为本项目准确定位奠定市场基础。 2．建筑规模与类型 项目名称 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 总户数 558亩 461696 300 西湖丽景 24537.90 75556.62 479 天峰名苑 1万多 34544.69 220 赞家新城 75亩 90000 601 美林·银谷 44830.70 128000 369 高信·尚峰 69亩 60000 70 标志·麓谷坐标 32693 70345 252 麓谷e家人 87000 阳明山庄 209亩 8万多 529 麓谷雅园 3万多 82000 624 枫树园 26亩 5万多 湘许嘉园二期 21.47亩 雄海花园 26000 63000 新天地 16亩 项目名称 物业类型 联体别墅，叠景洋房,少数多层街区公寓和小高层 西湖丽景 5栋小高层(住宅62616.3平方米，商业3146平方米，地下车库5556平方米，架空层2751.7平方米 5栋多层，2栋小高层 赞家新城 多层、小高层和高层 高层 高信·尚峰 多层，小高层 标志·麓谷坐标 1栋14层写字楼，3栋11层公寓楼，2栋3层的商务中心 麓谷e家人 1栋9层，4栋17层，3栋18层 阳明山庄·问蝶苑 5栋小高层,2栋多层 麓谷雅园 多层，小高层 枫树园 小高层、高层带观景阳台 湘许嘉园二期 1栋多层、1栋小高层、2栋高层 雄海花园 小高层 新天地 以上信息显示河西住宅建筑规模较大，建筑档次较高，多聚集在麓谷，咸嘉湖周围和市政府周边。整个区域社区密集，居住氛围浓郁，与之相配套的公共设施齐全。品质中高档的楼盘共同提升了区域价值，旺盛人气必然吸引更多的人在河西置业。 结论：从低开高走的销售策略着眼，一期适宜以多层商住楼为主，销售价格与未来生活成本的优势能在片区中聚集人气，同时充分利用业已建立的区域优势资源适度提升利润空间，降低销售难度。项目名称 价格（元/㎡） 优惠 均价3500元/平方米 天峰名苑 2500-2700元/平方米 赞家新城 均价2300元/平方米 美林·银谷 4000-4500元/平方米 高信·尚峰 均价2750元/平方米 麓谷e家人 均价2000元/平方米 阳明山庄·问蝶苑 均价2300元/平方米 麓谷雅园 均价1980元/平方米 枫树园 均价2700元/平方米 湘许嘉园二期 均价2800元/平方米 一次付款98折 雄海花园 均价2900元/平方米 一次付款95折，按揭96折 新天地 起价2300元/平方米 从上述调查楼盘来看，河西物业普通商品房均价在2000-2900左右，别墅在3500左右，精装修房在4000-4500左右。 物业大部分项目可提供7成20年银行按揭，大多数楼盘都有一定的折扣，部分楼盘一次付清还可享受更多优惠。 美林·银谷项目还有VIP卡的优惠措施。 枫树园在春节期间推出了三套特价房，价格为2180/㎡，团购一次性96折。极大的吸引了客户的注意力。 价格与优惠作为房地产营销中惯用和高技巧的营销手法，能够显示出销售团队对项目和市场的驾御、掌控能力，体现营销决策与运做水平，通过市场调查显示，西宁房地产市场的营销处于初级阶段？。 结论： 4.户型分析 项目名称 户型 主力户型 退台式叠景洋房，坡地Townhouse、半山Townhouse、小高层为辅。 退台式叠景洋房 二房、三房、四房， 三房二厅、四房两厅面积在120—140㎡之间。 天峰名苑 二房面积在85—102㎡，三房106—130㎡,四房200左右 二房、三房 赞家新城 面积90—260㎡，户型有二房、三房、四房、跃层 三房二厅，面积120—140㎡ 美林·银谷 一房48㎡ 一房 高信·尚峰 三房130-150㎡,四房160㎡左右. 三房为主 标志·麓谷坐标 一房29.75-54.34㎡,三房147,四房198㎡ 麓谷e家人 二房97.4-103.55㎡，三房126.2-127.32㎡，四房149.87㎡，商铺一层 三房 阳明山庄·问蝶苑 三房110.31-151.98㎡ 三房114㎡ 麓谷雅园 二房89.69㎡，三房，四房144.9-153.97㎡ 三房 枫树园 二房95㎡，三房118-123㎡ 118㎡三房两厅畅销 湘许嘉园二期 二房90-100㎡，三房127-137㎡ 二房已售完 雄海花园 二房84.7-87.8㎡，三房122.5-134.1㎡ 二房已售完 新天地 一房