山东临沂房地产市场分析报告汇.docVIP

山东省临沂市房地产市场初步分析 房产事业部 2005年11月16日 一、城市概况 【人口】临沂市位于山东东南部，总人口1015万，是全省面积最大、人口最多的行政区域。面积、人口各占山东省的九分之一是农业大市地理环境临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照，地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。?临沂市地处东南沿海，地理位置优越，区位优势明显，基础设施完善。区位上，东靠日照港、岚山港和连云港，处于山东和江苏两个经济大省的交界处， 交通环境临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，现已初步开辟了通往全国各地的15条航线。境内以4条过境国道?和14条省道干线为主，兖（州）石（臼所）铁?路、坪（上）岚（山）铁路和即将建的哈尔滨至长江三角洲的沿海铁路大通道在境内交汇贯穿东西南北。建成的京（北京）?沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在临沂市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。人居环境临沂市投资近30亿元，改造、拓宽、新建城市道路，实施滨河大道建设、双岭路改造、“城中村”改造、27.1%，全市大生态体系基本建立，城市功能日益完善。2004年，实现GDP1012亿元，同比增长17%；在全省位列第七，并在全国老区中率先实现了人均GDP过千万元。前三季度，城镇居民收入增幅较快，城镇居民人均可支配收入达6301元，同比增长11.5%。城镇人均收入超过全省平均水平，名列全省第七位临沂市的工业经济从小到大，成为全市经济发展的主导力量。工业增加值占国内生产总值的37%，成为利税过亿元，52家利税千万元企业实现利税占新统计口径工业实现利税的78.2%，支柱产业初步形成。形成了具有自身特征的支柱产业体系，目前，食品、建材、化工、机械、纺织等已成为临沂市工业经济的重要支柱。?以商品流通为代表的第三产业取得巨大发展。临沂城成为闻名全国的商贸城。位居全国十大专业批发市场前三名。目前市场辐射到全国二十多个省市和地区。目前，临沂服装城是全国第三大批发城，全市商贸交易额为500亿，批发城就占了300亿之多。临沂大市场造就的外来经销商，是涨价的主流推动力。 城市规划　　自2003年以来，市规划局先后完成了临沂城市空间发展战略研究、南坊分区规划、经济开发区总体规划、城市公交专业规划、中心城市户外广告规划和临沂大学、澳龙物流城、香江商贸城、华药物流城、台北新城等一系列重点项目规划，明确了临沂“合纵连横、一心七轴”的区域城镇规划体系和临沂中心城区“一河五片、北上东进”的空间布局形态，凸现了临沂“商贸城、滨水生态城和历史文化名城”的城市特色，勾画出大临沂新临沂的总体框架。 　　 2004年，临沂市将重点完成包括沂河两岸城市重点地段城市设计；沂河东岸堤内绿地景观规划；南坊市政服务中心规划方案整合；城市重点区域控制性详细规划；其中，沂河以东的河东区成为政府规划的重点，被当地人成为“1992年的浦东”。目前，这块土地正被大大小小的地产企业建设大临沂、新临沂近年来，临沂由于城市规划方案正在修编，城市土地一直处于被控制状态，几年来土地供应量一直不是十分充足，使得房产商通过招拍挂竞得的土地价格。几年来，土地的费用一直在上升，直接导致房价的上升。2002年， 临沂7.8%，居全省第二。 最新成交案例： 地块 位置 面积 成交总价 成交 单价 成交 时间 中标单位 2005-066号地块紧靠滨河大道和兖石铁路351.46亩22178.00万元 2005.11.10 福建前田集团067号土地滨河大道和兖石铁路390.06亩28552.392万元2005.11.10 临沂台北新城建设发展有限公司存量建设用地临沂经济开发区356.3亩南坊新区亩万元北京慧泉置业有限公司1000元左右2004年下半年价格由上半年的2000元/平方米增涨到2700元/平方米，地段较好的社区销售价格超过3000元/平方米的不在少数 在元的幅度上徘徊，部分楼盘每平方米已经突破元大关 小结：在山东地区是属于发展较早，涨幅也较快的城市之一。 四、房地产市场的特点 1、房地产投资占社会固定资产投资可达到9—10％(全省为11％) 2、二、三级市场较为发达 3、需求市场两头大，中间小，产品供应上面大，中低档的小。 平均收入水平低是由于当地人口基数大，实际有一定经济实力的人并不少，这是一个两头大，中间小的市场，本地经商的浙江人等中高收入群较多，激活了市场。他们的投资较多，带动了市场。 4、房价较高，超出居民购买力，普通居民收入在600－1200元/月，房价在2000－3000元/平方米，总价在20万元，房价收入达到10：1，比例偏高。 5、中高档住房多，缺少中