房地产项目投资可行性研究与经济评价汇.pptVIP

注意： 为了减少开发商筹资数额以降低筹资成本，在安排投资进度计划时，应考虑尽量将占用资金量大的费用项目向后安排。在工程发包的招标及评标时，也要注意审查其施工进度计划及施工组织设计，看是否将可后移的占用资金较大的分项工程有意向前移，或是否采用了不均衡报价策略，有意把先进行的施工内容单价调高，而把后期工程的单价压低。 ??????? 第五章 房地产项目财务评价 目标：根据项目上述的成本收益分析，编制项目基本的财务报表，计算相关的评价指标，据以判定项目的财务可行性。 一、损益表与项目静态赢利能力分析 损益表是项目在整个寿命期的财务成果的一种报表。它反映了项目在整个寿命期的利润总额、所得税和税后利润分配情况等财务信息。提供了项目经济效益静态评价的信息资料。 静态评价指标包括总投资利润率与自有资金投资利润率。 1 总投资利润率=项目利润总额/项目总投资 其评价标准是总投资利润率大于或等于该类型房地产的基准投资利润率。（8%-10%） 2 自有资金投资利润率=项目利润总额/项目 自有资金 其评价标准是项目自有资金净利润率大于或等于投资者设定的目标自有资金净利润率（15%-20%）。 二、 现金流量表与动态盈利能力分析 该表反映项目计算期内各年的现金流入与现金流出情况，用以计算各项动态评价指标。包括全部投资现金流量表与自有资金现金流量表两种格式。动态评价指标则包括财务净现值、财务内部收益率与投资回收期。 （一）全部投资现金流量表的概念 全部投资是指项目建设的总投资，即自有资金投资和借贷资金投资之和。现金流量表（全部投资）不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同基础。 （二）、自有资金现金流量表的编制 自有资金是指项目投资者自己拥有的资本金投入。现金流量表（自有资金）是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，以考察项目自有资金的盈利能力。 * 房地产项目投资可行性研究与经济评价 主讲：广州大学 陈琳 教授 参考教材：《房地产项目投资》（第二版） 陈琳、潘蜀健编著 中国建筑工业出版社 概论 一、房地产项目投资可行性研究与经济评价的重要性 关系到投资决策的科学性与准确性 投资决策失误的危害性 “做正确的事比正确地作事更重要” 二、房地产项目可行性研究与经济评价的一般过程 ??? 1、房地产市场调查研究与预测 2、房地产开发项目市场定位研究 3、房地产开发项目投资与成本费用估算 4、房地产开发项目收入估算与资金筹措 5、房地产开发项目财务评价 6、房地产开发项目不确定性分析与风险分析 7、评价结论 第一章 房地产项目市场调研 （一）、市场环境调研 1、宏观环境调研 经济环境 政策环境 人口环境 文化环境 行业环境 技术环境 　　 2、区域环境调研 区域环境调研是指对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断。具体包括： 1）、结合项目所在城市的总体规划，分析项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位； 2）、进行区域的交通条件研究 3）、对影响区域发展的其他因素和条件进行研究，如：历史因素、文化因素、发展水平等； 4）、对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进行分析。 3、项目微观环境(Micro-environment) 调研 项目的微观环境调研又称为项目开发条件分析。其目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。具体包括： 1）、对项目的用地现状及开发条件进行分析； 2）、对项目所在地的周边环境进行分析，主要指对地块周围的物质和非物质的生活配套情况的分析； 3）、对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析。 （二）、消费者(Consumer Behavior)调研 一般而言，我们研