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目 录 市场背景分析 区域状况分析 商业环境分析 投资环境分析 本地人生活习惯 地块状况分析 产品分析及定位 ＳＷＯＴ分析 优势 劣势 威胁 机会 业态定位 原产品性质 业态功能定位建议 产品设计及内环境定位 面积划分建议 交通流建议 道路景观建议 内部配套设施建议 目标客户群及终极消费群定位 1、主要目标客户群 2、终极消费群——客户的客户，大众消费者 产品形象定位 产品综合形象 产品分类形象 营销推广策略 营销策略 总策略思路 地州期房针对性操作策略 促销策略 价格策略 销控策略 蓄水策略 开盘时机建议 销售系统 现场管理要点 培训计划 激励措施 销售与推广配合的原则 招商经营系统 招商方式 招商及经营管理对销售的促进性承诺 推广系统 广告价值系统 推广思路 营销推广资源控制表 销售系统 现场管理要点 培训计划 激励措施 销售与推广配合的原则 招商经营系统 招商方式 招商及经营管理对销售的促进性承诺 推广系统 广告价值系统 推广思路 营销推广资源控制表 宣传推广费用预算（至开盘后一个月） 附件：《×××商务区市场调查报告》 市场背景分析 区域状况分析 本案位于××市××区中心，××区城区总规划面积68平方公里，城区已建成面积28平方公里，街道、电力、供水、邮电通信光缆、移动电话、宾馆、服务等市政基础设施配套齐全。初步形成森工、建材、矿产、电力、化工、精制茶、酿酒、饲料、水泥、机械等工业基础；特别是以茶叶、咖啡为主的绿色产业不断扩大，尤以生产无性系生态茶及普洱茶闻名遐迩××区2003年，完成区内生产总值13.09亿元, 城镇居民人均可支配收入为7303元，2003年民营经济共纳税3523万元，占全区财政收入的29.3%。???? 商业环境分析 ××市主要的商业街道是振兴大道和五一路，在两个街区中包括××市主要的商业项目， 包括：五一路步行街、时代电子市场、易发电器、新知（××市）图书城、天生祥超市、德克士等在当地有一定知名度的商业项目和企业。××市零售的商业还是以街铺、超市、百货店为主，没有综合性的购物商场，在这些零售商业业态中，主要是以服装、餐饮、通信类为主，大型的超市仅有天顺一家，而且在不在城市中心，中小型超市主要是本地的天生祥超市和零星的一两个超市，经营状况均较好，本地人在零售市场主要是购买一些日用消费品以及一些电器等商品。五一步行街现已开街，总体经营状况一般，尤其是二楼经营状况不佳，因为地形、长度、规划的问题，虽然处于主街，但人气不足；整体上××市商业发展刚刚起步，现存商业仍然为传统的长街式商铺，城市缺乏重量级别的商业区，投资市场尚有很大空间。 投资环境分析 在很长一段时间，本地投资渠道单一，投资空间小，投资群体主要是以本地人为主，外来人投资比重不大，本地以本地公务员、私营企业主、部分企业的中高层领导（如中国电信、中国移动、中国联通、电力公司等），这部分人群生活和工作较为稳定，有一定的经济基础，对投资的商铺主要看重价格和投资回报率，有一定的投资意识，属于较为理性的投资者，有自己的投资理念，购买商铺主要为出租获利。从当前××市市场上已经出现的商业销售现状来看，整体投资市场尚未被大力的开发挖掘，投资市场体现并不活跃，所以本案的商业投资市场有一定的空间。选择商业物业，本地的自营投资客也占一定比例，但总体而言比例基本小于纯投资客。 本地人生活习惯 ××市虽然是××省面积最大的地区，但经济在××省省算不上发达，主要还是以茶叶、矿产、电力、木材为主，经济结构较为单一，××市大多数城市人口的主要收入主要来源于工资，多数人的月收入在1000元左右；消费能力不高，××市的娱乐场所较少，因此娱乐的方式较为单一，多数人喜欢在晚上出去，喜欢在晚上逛街，广场上休闲或出去娱乐，或是在晚上出去喝点饮料、茶、酒，或是去吃点傣味烧烤。 地块状况分析 本项目位于××区振兴大道中段，地处振兴大道与月光路交汇处东南角，东靠市电信局，南邻市科委，北接月光路，西接××市最繁华的街道——振兴大道。地块总占地面积：51.75亩,其中一期占地33.6亩,二期占地18.15亩,地块呈较为规则的四边形,目前一期地块已经拆迁完毕,属于综合用地项目，为一块熟地。 产品分析及定位 ＳＷＯＴ分析 优势 区位：整个××市地区的中心区域，市中心，繁华中心，紧邻最繁华的振兴路，地段价值高，商业氛围成熟； 配套：外部生活设施齐全，几大广场林立，人流大； 规模：占地大，市中心少有的大型地块，有成就一个商圈的气势，而足够容纳多种业态，享有较强的规模优势； 规划：有较强较优的商业规划布局感觉，人流、车流、设施等配备完善，适宜人气的上下左右的集中疏导，规划上优势绝对大于弱点； 核心店提早确定：超市后导，利于人流后引，电影院上三楼，利于人流上行及上圈重量级别的奠定，商圈旺盛的格局大定