概论会员制度假村汇.docVIP

概论1：会员制度假村 渡假村的规划与经营，随着国人收入所得不断提高，生活水平的要求也越来越高，末来消费者对渡假休闲的需求也会迅速的提高，但如何规划一个好的渡假村及如何经营一个成功的渡假村？如何提高渡假村产品经济效益、附加价值？会是相关投资开发商与经营者关注的核心问题 何谓渡假村 渡假村是以渡假为主要功能之休闲场所，它主要的内容是住宿、餐饮及一些附属休闲设施，当然，渡假村一般应该位于城市郊区，但在著名旅游城市，在市区内的酒店也可归为渡假酒店。总之，住宿应非渡假，但渡假必须有住宿的功能。 中国大陆休闲旅游的水平尚不高，渡假的要求不高，甚至只要到外地住宿就算渡假，早期的台湾也是如此。 随着收入的不断提高，生活水平的要求也越来越高，末来中国大陆对渡假的需求也会迅速的提高，但如何规划一个好的渡假村及如何经营一个成功的渡假村？是本文探讨的两大主题 渡假村的种类 标准的渡假村 位于郊区或景点，设有许多与渡假有关之室内或室外运动、休闲或健康设施。 景点的渡假酒店 位于景点的酒店，它主要的休闲设施是利用景点旅游内容，本身只附设简单休闲设施。 附设型渡假村 附设在高尔夫球场、游乐区内的渡假村 渡假村的经营型态 现场消费型 渡假村的主要收入是渡假村现场的消费，大部分的渡假村是这种经营方式。 会员制经营 以会员专属方式经营，是属于封闭式经营，不对外营业，这种经营方式的难度很高。 半开放式经营 即一部分采会员制经营，专供会员使用，一部分对非会员营业，这种经营方式，必须处理好，非会员与会员间的冲突。 出售产权 会出售渡假套房，通常是渡假酒店，渡假村因附设设施太多，不易实行这种方式。 出售产权再回租经营 这种方式应妥善处理产权及对客户承诺的问题。 何谓会员卡？会员制经营？ 市面的会员卡有99%都不是真正的会员卡， 识别卡不是会员卡 很多公司、行号、厂商会发一些识别卡，凭卡可参加一些促销活动或换赠品。例如百货公司发的识别卡，并不是会员卡。 积点是回馈卡，不是会员卡 有些厂商会发积点卡，当你消费时，可以点数累积，再换赠品。例如信用卡、并不是会员卡。 折扣卡不是会员卡 市面发行的折扣卡很多，例如订机票、订房….这些折扣卡并不是会员卡。 储值卡不是会员卡 买1万元可享有1万5000元储值消费，这样的储值卡很多，这些并不是真正的会员卡。 准会员卡 有连琐型经济酒店，发行一种会员卡，先缴158元，以后订房可享9折优惠，用餐88折，还有一些会员专属权益，例如延后退房，免费送早餐….等，算是一种准会员卡，不算真的会员卡，主要的原因是附加价值不够多，会员专属性不够强。 真正会员卡 大陆有两类的会员卡算是真正的会员卡，一类是高尔夫会员卡，另一类像北京有几家「社交型」高档俱乐部，理由是「会员专属性够强」「附加价值够明显」。 更高阶的会员卡 1.真正的会员卡像「高尔夫会员卡」「高档社交会员卡」，这两种的会员卡外，其它还有很多种在大陆还没有出现的会员卡，在台湾已有很多成功经验，随着中国经济的成长，这类的会员卡将会快速在中国发展。 2.更高阶的会员卡也将出现： 免费型会员卡：您入会后，一切消费全部免费。 还本型会员卡：您入会后，除享有会员专属权益，一定时间后，会把您入会的钱全部还您，但您的会员权益继续存在。 赚钱型会员卡：您入会后，除享有会员专属权益，除了可把您入会的钱拿回来外，您还有机会赚钱。 会员制经营的好处 (一)快速回收资金 (二)产生特色、区隔市场 (三)增加客户的忠诚度，利于营销与经营 (四)比招商入股单纯（经营权单纯） 如何规划好的渡假村 主题明确 好的渡假村必须有明确的主题，例如「健康」「温泉」「海洋」…. 要有特色 现有渡假村最大的问题是没有特色，我有的，您也有，大家都一样，没有特色就须比价钱，经营越来越困难，如碰市场景气不佳，那经营就非常辛苦。 特色是：「我有，别人没有」例如：「住」，跟别人有何不一样？「吃」有何不一样？「喝的水」「用的香皀」….有何跟别人不同？ 所以规划渡假村必须「创造特色」，在中国渡假村市场，「模仿很厉害」「创造实在看不出来」。 要有附加价值 在「会员卡」中已谈过「附加价值」共有四种层级 高附加价值（最低） 免费概念（次低） 还本概念（高） 赚钱概念（最高） 规划者，要有丰富的经营经验 找设计院无法考虑经营实务上的问题(持续性获利与降低成本等) 找经营经验不足的人会让您上不上、下不下 (不务实的资金计划与营运策划) 须有丰富的实务经营经验，才能规划好的渡假村 中国渡假村经营的困难 中国各地的渡假村（渡假酒店）如雨后春笋般地，到处林立，但经营绩效好的不多，根据统计全中国的渡假村经营绩效好的渡假村只有十分之一，也就是说，每十家只有一家有好的业绩，分析其原因如下： 投资金额太大，利息负担过重，回收不易 渡假村一般投资金额很大，会造成利息负担过