横峰项目操盘报告(此报告可给银行)汇.docVIP

目 录 第一章 项目定位篇 2 一、 项目SWOT分析 2 二、 项目区位特征与产品需求相关分析 5 三、 项目定位现状及调整 5 第二章 项目销售篇 27 一、 项目销售现状 27 二、 项目销售调整建议 30 第三章 项目招商篇 36 一、 项目招商现状 36 二、 项目招商调整建议 36 第四章 项目宣传推广篇 48 一、 项目宣传推广现状 48 二、 项目整合宣传推广思路 50 第五章 项目运营管理 57 一、 项目运营管理策略 57 二、 项目运营管理实操招数 57 三、 项目经营管理思路 64 第一章 项目定位篇 项目SWOT分析 项目优势 区位优势： 项目位于江西省横峰县，浙赣线与闽赣线的黄金交汇处，是我省承东启西的交通重要枢纽。 交通优势： 项目周边交通发达，位于横峰县县委、县政府原址，中华路、解放中路是城区内最老的商业街区。 规模优势： 商业总建筑面积14000平方米，是目前县内规划面积最大的综合商业广场。规模较大，有利于集中多元化的商用物业。 经验优势： 投资商江西骏龙置业有限公司旗下人才众多，多数具有大中城市商业项目成功运作经验。 价格优势： 项目劣势 项目所属区域缺乏商业氛围、缺乏相关配套； 地理位置相对偏远，目前与同类商业项目相比，存在区位上的劣势； 本项目位于县城人口较为稀少的地方； 解放中路系断头路，车流无法有效畅通； 新城区位于火车站以南，政府重点支持发展，人流、车流分流严重； 项目规模虽然大，但是历史遗留问题较多，负面影响较大； 目前农贸市场造成卫生差、环境差等原因，使得县城百姓对项目存在一定的芥蒂； 项目建筑结构已经成型，无法按新的商业规划进行有效的工程改造； 可处理物业不规则，无法进行有效的商业布局； 项目机会 天时： 上饶地区将作为转接长三角、闵三角的前沿，浙闵地区的制造业前沿转移基地，人口不断迁入，为商业消费奠定基础； 地利： 项目所在地——横峰，岂今为止尚没有成型的商业街区，也未有具备成型的商业广场，为本项目填补横峰商业消费空白提供机遇。 项目风险 周期短，客户心态把握性差的风险： 项目体量较大，项目初期预热时间较短，给予营销人员把握客户心态的时间不足，如不及时了解、掌握、分析市场状况，将会使本案脱离市场，陷入僵局； 规模大，业态定位压力大的风险： 本案项目规模体量相对偏大，致使业态定位及招商方面存在较大的压力。横峰县经过多年的经济发展，商业一直处于下滑现象，商户及消费者外流现象严重，招商压力相对较大； 项目定位现状及调整 项目推广形象定位现状及分析 现状 横峰县唯一的农贸市场。（目前横峰县包括本项目在内已经有两个农贸市场在运营，原有农贸市场将于10月份开业，届时横峰县将有三个农贸市场，而本项目在农贸市场的竞争上处于劣势） 分析： 本项目推广定位，应树立在弥消项目负面形象——农贸市场人气不足、环境差等因素，强化项目新的形象，增强项目本身的商业气氛，体现项目的人流、车流的基础上。 项目在推广中应系统化，讲求广告投放的节奏性、策略性、步骤性，广告诉求应集中，对目标市场施加强有力的影响力； 推广形象要丰满，要虚实结合，要增加产品诉求点； 推广渠道要善用“组合拳”，且要重拳出击，形成”海陆空”三军联合作战的合力和气势，力争做到四两拨千斤！ 重新制订企业的VI形象视别系统，使项目在市场推广中有效的形成品牌，形成竟争力，对市场进行有步骤、有计划性的反复性加强信息灌输。 导入全新营销概念，结合包装设计，针对项目地块、营销中心、入市广告进行有效的定位包装，使项目形成合力，针对目标市场进行有效的宣传。 整体设计风格采用图文并茂的形式，加上设计包装渲染，使项目耳目一新的形象入市，采用立体化的传播方式，对项目进行全新包装定位推广。 项目业态组合/功能定位现状及分析 现状 以农贸市场为主力经营业态，辅以干货、餐馆、南杂店等为主，主要经营时间为上午6点至9点，人气颇多，从9点开始，人流及经商的人员开始减少。 分析： 前期在项目经营业态定位过程中，过渡依靠政府文件，造成目前市场经营状况不佳，导致项目在销售过程中吸引业主购铺方面优势尽失。 项目经营业态定位调整建议 说 明：项目规模过大，立项时将较多业态列入经营范围无可厚非，但在启动市场及进入实质操作时应把握“专营市场”的“专营”实质，通过某1-2个有竞争力的空白经营业态来推动市场将会比一个综合性市场更具吸引力（华东国际一期及金润二期均以单一的业态来撬动市场），因为只有单一业态经营规模大，才能吸引更多此类业态的经营户和普通投资客，而在市场中，销地市场往往不如产地市场的魅力大，故项目需结合江西产业予以定位。 项目经营业态规划新定位可在“区域性商业中心”基础上再广开思路，在合理挖掘区域城市商业功能、区域产业链等定位支持因素的基础上，深度挖掘横峰乃至上饶的商业空白