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武夷山项目营销提案 第一部分：武夷山市场调查分析 第一节：社会经济发展现状调查分析 一、地理位置与交通 武夷山市地处福建省北部，东邻浦城县，南接建阳市，西与光泽县毗连，北部与江西铅山县交界，隶属福建省南平市。武夷山市区距南平市约189km，距省会城市福州382km。武夷山市现状交通已初步形成公路为主，铁路、航空并举的综合运输体系。公路可达南平、邵武、浦城和江西的上饶。铁路开通有至上海、南京、合肥的固定线路以及厦门、福州至武夷山的旅游专线。武夷山机场设计年吞吐量42万人次，现已开辟国内航线23条。市域总面积约2813.91km2，下辖五镇五乡六个农场。2000年底总人口215272人，其中非农业人口58200人，27％，市域人口密度76.5人/ km2。000年市区实际总人口为62281万人（不含旅游人口），建成区7.32 km2。.6万。 2、人口分布相对分散： 2000年，崇城、星村、兴田、五夫、武夷五镇计37658户137616人，平均每户3.65人；五镇的户数占全市总户数的67.29％，人口占全市的64.95％；五镇的非农业人口46547人，占全市的88.25％。地区生产总值30.18亿元，比增11.7%；地方财政收入1.21亿元，比增13.74%；全社会固定资产投资24.5亿元，比增42.5%；社会消费品零售总额11.8亿元，比增16.85%；外贸出口1673.27万美元，比增21.47%；全市地区生产总值年均增长11.7%，高于九五1.3个百分点；按常住人口计算，人均地区生产总值接近1650美元。累计完成全社会固定资产投资70.16亿元，比九五增长1.86倍。地方财政收入由2001年0.83亿元提高到2005年1.21亿元，年均增幅达9.88％五年来，城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均增长分别为10.43％、8.88％。城市居民人均可支配收入9320元，比增9.21%，农村居民人均纯收入4513元，比增9.69%。三次产业比重为23.63:24.01:52.36。城区一体发展，稳步推进市区南扩，围绕城区一体发展的布局，按照国际性旅游度假城市标准，明确分区发展定位。形成城区、景区、度假区、杜坝会展经济区、武夷新区五区一体发展格局。武夷山市国民经济和社会发展“十五”计划和2010年规划纲要总量目标：2010年国内生产总值63.8亿元，年均递增22％。城市化目标：2010年城市化水平达到50％左右。 生活目标：2010年城镇居民人均可支配收入17836元，农民人均纯收入8520元，年均递增12％。 人口目标：2010年人口总数23.46万人，人口自然增长率8.5‰。.8万人左右（不包括农业人口的自然转移、校区人口）。 3、对房地产业的影响 经济总量的增加，以及人民收入水平的增加，意味着房地产发展的经济基础条件和消费者购买力的保证。而人口的增加，意味者房地产市场的现实需求。 年份 人口总数（万人） 增加人口（万人） 居住面积需求增加（万平方米） 2005 6.6 2010 7.8 1.2 36 （按人均居住面积30平方米估算） 据此判断，未来武夷山市的房地产购买需求以换房为主，部分居民家庭将拥有二至三套住房；武夷山市房地产市场销售价格将进一步提升，但销售量将在一定水平上稳定。 市场环境分析结论： 1、经济的快速发展，使得武夷山市的发展 正处于一个飞速上升的阶段，为房地产业发展打下了良好的经济基础； 2、武夷山市人口分中心聚集的现状，以及人口增加的缓慢，导致房地产开发的规模效应难以体现，开发规模较难扩大。 3、人均可支配收入绝对高速增长，和存款数量的增加，则意味居民购买力日益增强。项目开发价格拉升有需求增长作为客观前提保证。 第三节、房地产市场分析 1、房地产开发水平：武夷山市人口分布相对分散，原有的居住习惯使得房地产消费群体相对狭小。近两年整个房地产行业的飞速发展，刺激了当地消费者的购买意识和购买行为，也促进了当地房地产开发水平。 2、开发规模：武夷山市房地产开发的规模都较小，少有总建筑面积10万平方米的项目，近来出现的几个拥有别墅产品的项目规模相对较大。从近期武夷山规划批准的项目情况看，非别墅项目总建规模都在2万平方米以下。 3、区域分布：目前武夷山房地产开发的重点区域是景区，老市区的周边，沿武夷大道两侧。这基本上与人口分布状况，城市规划发展是相符合的。 4、产品状况：目前武夷山市仍以多层住宅为主，由于是旅游区，别墅住宅也有一定的供应量。多层住宅中，户型以三房为主，面积100－120㎡，总价在20万之内。也有项目开发70~80㎡的两房产品，受投资者欢迎。 5、价格水平：武夷山市近两年来房地产价格上升很快，从800~900元/㎡迅速上升到1700~1800元/㎡，有些项目在一年内价格上升了六、