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汝城商业步行街 市场研判分析报告 HDCE 凯黄资浩 目 录 第一章：宏观环境因素分析 第一节： 城市概述 第二节：区域及交通情况 第三节：经济现状及发展趋向分析 第四节：重大发展事件前瞻 第五节：城市定位研判 第二章：汝城县房地产市场分析 第一节：汝城县房地产总体分析 一、房地产整体现状 二、房地产价格同比上涨的因素分析 三、制约房地产企业可持续发展的因素 第二节：汝城房地产现状分布及分析 第三章：汝城县商业现状分析 第一节：城市版块商业主体概述 第二节：汝城商业现状 第三节：商铺经营环境分析 第四节：商业承租能力分析 第五节：目标消费群体研究 第六节：客户群体分析 第四章：项目可行性分析 第一节：财务可行性分析 第二节：投资可行性分析 一、项目销售收入测算 二、财务评价 第三节：项目不确定性分析 一、盈亏平衡分析 二、本项目的不确定因素 三、风险控制 第四节：综合效益评价 第五节：结论与建议 第一章：宏观环境因素分析 第一节： 城市概述 地理位置： 汝城县位于湖南省郴州市东南部，地处湘、粤、赣三省交界处，东经113°16′～113°59′，北纬25°19′～25°52′之间。 县界四邻： 东邻江西省崇义县，南界广东省仁化县、乐昌市，西接宜章县 ，北连资兴市、桂东县。 县境范围： 东西长72公里，南北宽63公里，总面积为2400.85平方公里。 下属乡镇及人口： 全县辖15个乡（其中民族乡3个），8个镇（其中少数民族聚居镇2个），309个村，全县共37.5万人，其中县城居民4万人左右。 第二节：区域及交通情况 县境内现有省道S324和国道G108两条主要交通通道，呈东西向、南北向穿境而过，是目前汝城主要的对外交通通道。就目前而言，汝城的对外交通环境不是很理想，距离上一级城市的交通距离均在150公里以上，呈交通位置上的“边缘”状况 已开工的厦蓉高速汝城段76公里，平汝高速汝城段58公里，至2013年，汝城高速公路通车里程134公里，2013年通车里程位居湖南省前例，郴州第一位。 第三节：经济现状及发展趋向分析 汝城县国民经济稳步发展，2008年全年实现地区生产总值22.5亿元。其中第一产业完成6.73亿元，第二产业完成5.85亿元，第三产业完成9.92亿元；完成全社会固定资产投资15.76亿元；实现社会消费品零售总额5.39亿元，同比增长12.32%；全县金融机构存款余额达29.56亿元，同比增长13.78%。 家庭经营现金收入平稳增长，第一产业现金收入总额和增加额都占主导地位。08年上半年，家庭经营现金收入人均为458.87元，同比增加37.82元，增长8.98%。在家庭经营现金收入中第一产业现金收入人均321.06元，同比增加18.26元，增长6.03%。 09年初的核心数据： 居民收支水平稳步提高。一季度，农民人均现金收入565元，同比增长3.1%，家庭经营收入、工资性收入分别增长2.7%、3.1%。农民人均现金支出为644元，同比增长11.7%，高于同期的收入水平，城镇居民人均可支配收入4169元，同比增长8.3%，其中工薪收入增长1.6%，经营性收入增长9.2%。城镇居民人均家庭总支出3430元，增长6.4%，其中消费性支出增长6.3%。固定资产投资增势强劲。至5月底，完成固定资产投资（含高速投资）91060万元，同比增长2.9倍，剔除高速部分则增长144.6%。施工项目个数98个，比上年同期增加73个，其中新开工项目增加56个。第一、二、三产业投资所占比重分别为8.4%、28.1%、63.5%，投资方向主要集中在第三产业中的交通领域。房地产开发投资也继续保持稳步扩张势头，同比增长11.5%。省道1803、1859线横贯境内 第五节：城市定位研判 综合上述宏观环境因素，我司对汝城县城（镇）市定位给出如下分析结论： 汝城县地处三省中心、三城边缘，其经济环境具有典型的“自己自足”特征 受交通环境影响，汝城县对周边乡镇具有一定程度的商业辐射能力 高速公路的架通无疑是汝城腾飞的机遇，城（镇）市经济将得以较显著的进步，但对农村经济提升影响力有限，汝城的城镇与乡村两极分化仍然严重，仅能在一定程度上得到缓解，但农村经济的些微发展，也将对整个县城经济提供重大推动力 第二章：汝城县房地产市场分析 第一节：汝城县房地产总体分析 一、房地产整体现状 1 、房地产开发投资成倍增长 根据汝城县2008年1-8月份数据表明，全县房地产开发完成投资3541万元，比上年同期增加了1726万元，增长率为95%。其中商品住宅完成投资2746万元，比上年同期增加了1453万元，增长率为112%，占全县房地产开发总