江苏盐城国飞房地产项目全程策划方案汇.docVIP

盐城国飞说明：本方案为本人为盐城国飞绿色置业公司盐城迎宾南路22万㎡半商半住性质总销售额过8亿的原“名门晟地”项目全案代理招标时的竞标方案。当时计有盐城、南京、上海、福建8家房地产策划代理公司报名参标。国飞公司于8月13日在盐城盐阜宾馆按事先公开的平分标准现场依序评标，并于次日晨公布了竞标结果，金立威公司中标。本案的成功竞标为金立威公司争来了其有史以来的第一个佣金收入过千万的大项目。 由于原方案约7万字且考虑了“平分标准”的逻辑顺序，而且方案中“大商小住”、“中商中住”两种定位并行，即浪费读者时间，也不便于读者理清精华，因此，这里只按“大商小住”定位的脉络并进行了精删，只保留了本方案最精华最亮点的部分以飨读者。 ——————————————————————————————————————— 我相信人与人之间的最大差别不是肉体，而是灵魂。企业与项目也是如此。 一个伟大的广告人创造了一个伟大的广告理论，他说“每种产品都附带着与生俱来的内在的戏剧性”，这“内在的戏剧性”就是企业或产品的生命灵魂。用管理学上的术语来说，就是企业或产品的人格化。因此，今天，我们的主要任务就是，寻找名门晟地内在的戏剧性，在此基础上，给她嵌入一个伟大的灵魂，是王后还是村妇，是秦淮八艳还是坐台小姐，从此定格。 因此，今天，我们不是在策划一个项目，我们是在创造一个关于盐城商业文化的千古传奇…… 确立了这样一个基调之后，就让我们一同来解读——? 盐城国飞名门晟地(暂定名)全案策略研究 ——————————————————————————————————————— 竞赛场地：营销环境 第一流程助跑：产品定位 第二流程踏板：规划设计 第三流程销售第一跳 第四流程招商第二跳 第五流程经营第三跳 结束语高度与深度——千古红楼 （这是竞标方案的原总目录，以下是精删本） ——————————————————————————————————————— （略） ——————————————————————————————————————— 一、城市背景环境分析1、世界经济规律的四大要素 近古经济起源于地中海岸边的古希腊古罗马文明，也就是说，海是近古文明的摇篮。近代经济即资本主义经济不论是西欧、北美、东南亚、大洋州，均围绕海洋展开，也就是说，海洋同样也是近代资本主义经济的摇篮。 而中国经济向东南沿海倾斜的态势更加明显，辽中南，京津唐，长三角，珠三角，中国四大工业区均在东南沿海地带。 沿海、平原的温带、湿润半温润地区，无论东方还是西方都成为经济发达地区。这已是不争的事实，也就是说沿海、平原、温带、湿度是世界经济规律运行的四大要素。 那么，为何苏北也具备这四大要素却经济相对比较落后？ 2、苏北的悲哀 从北向南扫视一下中国的海岸线，你会发现苏北海岸线与其它地区不同，其它地区的海岸线曲曲折折，而苏北则相反，非常平滑；而且交通体系其它沿海地区均有高速公路或规划中的高速公路，至少有国道贯通，只有苏北沿海只有省级公路。 扫视东南沿海城市及经济带，从北向南，辽东半岛到珠江三角洲均是经济发达地带，而苏北沿海却成了丹顶鹤保护区，麋鹿保护区，本应该是人类的天堂却变成鸟兽的故乡，海洋没有中心化苏北，苏北却边缘化了海洋。 3、苏北的历史生成 今天在平坦的苏北平原上有一条北起阜宁，南至吕四镇全长300公里的岗地，地理上称之为范公堤，是南宋以前苏北海岸线。 北宋以前黄河长期在渤海湾入海，淮河的来沙不多。故其时淮河口深阔，潮波可至盱眙以上。1128年黄河南侵，以后的七百余年，黄河均夺淮入海。大量泥沙涌入淮河。但在最初几个世纪中，黄河在沿程堆积，河口延伸并不迅速。16世纪中叶以后，全河夺淮入海，海岸不断向外延伸。16世纪初黄河在云梯关（今江苏响水县西南，涟水县东北）外入海。19世纪中叶淮河口已大抵推进至今大淤尖，即现海岸线处。 南宋时大海在盐城县东半公里。15世纪在城东15公里，17世纪初在城东25公里，19世纪中叶在城东50公里。 1855年黄河改道由山东入海，海岸线基本稳定下来。 在海岸线不断东扩的同时，范公堤以西以泻湖、沼泽、滩涂为主的地区也不断淤成陆地，整个苏北大平原在近700多年的时间里逐渐形成。 4、苏北的未来 黄河像一个肆虐的母亲，不断地生成着苏北，又不断地毁灭着苏北，千里沃野一度又一度地生成，转瞬又成千里黄泛区。每一次新的生成都是对就生成的摧残。黄河水患对苏北区域经济的打击摧残是彻底性的，其程度比战争更不知残酷多少倍。因此，苏北经济一直处于半休眠状态。 如今黄河、淮河水患逐步被驯服，苏北水患已被排除，“洪水猛兽”已经遁迹，制约苏北经济发展的最大威胁因素已不复存在，假以时日，即使没有什么其它人为政治因素，苏北地区也必然迎来它的大发展时期。何况，它是长三角地区的北邻，是长三角经济第一辐射区，是长三角资金