泰州“凤凰21”项目地块定位报告汇.docVIP

“凤凰21”南侧地块 项目开发定位调研报告 目 录 一、调查说明 二、调查目标 三、调查方式 泰州概况 1、泰州市经济发展状况分析 1.1泰州市概况 1.2泰州市经济发展现状及目标 1.3泰州市国民经济主要指标分析 2、泰州市行政区域划分及人口结构 2.1泰州市行政区域划分及发展趋势分析 2.2人口数量 3、居民收入和消费水平分析 3.1泰州市居民储蓄存款余额分析 3.2城市居民可支配收入状况分析 3.3城市居民消费性支出与可支配收入比例分析 3.4泰州市民消费性支出比例分析 4、城市居民居住情况 4.1居民居住房屋的产权分析 4. 2居民房屋建筑式样分析 市场环境调查 1、调查对象 2、调查内容 2.1竞争者的实力分析 2.2 2004年泰州市土地上市总量 2.3竞争楼盘产品分析 2.4近年来泰州房地产市场走势分析 2.5市场现有产品状况分析 市场需求调查 1、调查对象 2、调查内容 2.1市场需求状况分析 2.2消费群体分析 2.3消费者投资态度调查 2.4消费者购房动机调查 2.5消费者需求点调查 广告媒体效果分析 1、调查对象 2、广告策略 3、媒体效果分析 “凤凰21”南侧地块投资状况优劣势分析 项目总销金额预测 （七）给开发商的几点建议 “凤凰21”南侧地块项目开发定位 调研报告 一、调查说明 本次市场调研工作主要是针对泰州市房地产市场进行的，调研报告内容主要包括：泰州市经济发展趋势和房地产市场环境分析、供求市场分析及营销推广策略分析等。 本调研报告中的数据均以客观事实为依据，我们力争把泰州市房地产市场最真实的情况展示在开发商面前。 二、调查目标 1、了解泰州及周边城市房地产市场总体发展态势、共同点和差异性。 2、确定“凤凰21”南侧地块物业类型。 3、了解目标客层的需求趋势。 4、了解目标客层能承受的心理价位。 5、目标客层的界定。 6、了解泰州及周边城市住宅、商铺楼盘的规划现状。 7、了解同规模、同质楼盘广告费用占总销金额的比例。 8、了解同规模、同质楼盘营销推广策略。 核心目标：通过本次市场调研，得出最优化的项目设计方案；使发展商知道本项目的潜在客源在哪里、固定客源有多少；使发展商经营风险最小化、利润最大化。 三、调查方式 由于本次市场调研工作涉及面广，调查内容繁多，资料的来源也不尽相同，因此，调查方式也随之不同。 有关泰州市宏观经济背景情况和未来三年内住宅及商业物业规划发展计划，我们采用拜访相关政府部门、查阅泰州市统计年鉴和发展规划资料的调查方式；有关泰州市房地产市场发展现状和消费者实际置业情况，我们则采取楼盘实地调查和问卷随机调查的方法。 （一）泰州概况 1、泰州市经济发展状况分析 1.1泰州市概况 泰州地处长江三角洲地区，江苏中部，长江北岸，总面积5790平方公里，总人口503.103人，全市总户数169.59万户。 泰州市是1996组建的年轻的地级市，下辖姜堰、兴化、泰兴、靖江四个县级市和海陵、高港两区。沪宁高速公路的顺利通车，使泰州成功进入了上海经济圈，西面连接扬州市，东面紧靠上海市、南通市，与只有一江之隔的苏州市、无锡市、常州市相距只有1.5小时的路程。 泰州市具有2100多年历史，历代人文荟萃、商贾云集，素有“汉唐古郡，淮海名区”之称，历史上就是苏中地区政治、经济、文化和交通中心。改革开发以来，泰州社会经济全面发展，成为一座以工业为主的工商业城市。近20年来，年平均经济增长速度保持在10%以上，拥有春兰集团、扬子江集团等一批大型企业集团，所辖市、区有5个先后进入全国综合实力百强县（市、区）的行列。泰州市地处沿海和长江“T”型产业带的结合部，有良好的区位优势、资源条件和经济基础。地级市成立后，泰州作为一个区域中心城市的功能日趋完善，对推动区域工业化进程的作用日益明显。 100公里长江黄金岸线的优势，建有多座万吨级深水港口，以国家一类开放口岸泰州港为主体的内河港口群已初具规模。集航运、灌溉、排涝等五大功能的“新大运河”——泰州引江河工程已于1999年竣工，通江达海的五条重要航道在这里交汇。 高速公路建设取得突破性进展，宁通高速公路、江阴——靖江长江公路大桥及其北接线广靖高速公路均已建成通车，泰州已成为京沪高速公路、同三（黑龙江同江——海南三亚）高速公路线上必经的一座城市。至2002年宁靖盐高速公路竣工，泰州人均高速公路面积将为江苏之最，跃居世界一流水平。纵横全境的新长（江苏新沂——浙江长兴）铁路、宁启（南京——启东）铁路亦将于“十五”期内建成，泰州的交通优势将再上一个新台阶。 高度发达的立体交通网络的构建，使有“苏中第一门户”之称的泰州离外面的世界更近了。“与国际接轨”已成为全市上下为之奋斗的共同目标，各项规划、各项建设、各项