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玉 海 国 际 度 假 公 寓 营销策划方案 海南金天地房地产开发有限公司 二00四年八月 目 录 前 言分析与定位 项目分析 第四节 本项目的营销策划思路整体构想 第五节 广告策略 项目总精神 广告行销推广目标 广告行销阶段诉求及广告诉求语 广告预算 主要投放媒体 第六节 销售管理方案 第七节 包装策略 三.项目的软性包装 第八节 销售建议 二.进度工期 三.售楼处 四.环境布置 第一节 前 言第二节 市场分析—7000元/平方米,二线海景房的均价水平约为4000—4500元/平方米,市区200—3000元/平方米(上述均为毛坯房的售价水平),近几年建成的现房除了个别开发商有意留有自用(拟作为家庭旅馆)外,已全部售完,无现房积压. 在今年1-5月海南房地产开发投资资金充足，其中55.1%的部份来自自筹，国内贷款占全部投资的比重不到7%。所以,目前海南的房地产投资趋于理性化同期全省房屋销售情况同样十分看好，5个月累计销售房屋38.51万平方米，占本年新开工面积的83.2%，较去年同期的增幅更是高达174.3%，产销两旺。在房屋销售面积中，住宅销售35.21万平方米，占全部房屋销售面积的91.4%，比去年同期增长159.5%。在供求关系上，海南房地产供求平衡，基本上能满足市场的需求。 (一)、国际、国内旅游现状 国际旅游业在20世纪开始蓬勃发展。世界旅游组织的有关统计数据显示：2000年全国跨国旅游达6.98亿人次，比1999年增长了7.4%。预测分析到2020年，全球接待国际旅游者将达到16亿人次，国际旅游消费将达2万亿美元。从2000年到2020年间旅游年均收入增长将达6.7%。这些数据显示出了旅游业在全球和各国经济发展中的潜力。 我国旅游业在2000年旅游总收入达4519亿元人民币（约合550亿美元），比上年增长12.9%，入境游人数达8344万人次，比上年增长14.6%，旅游外汇收入达162亿美元，比上年增长15.1%，相当于当年全国外贸出口创汇的6.5%。国内旅游人数达7.44亿人次，比上年增长3.5%，旅游收入达3175亿元人民币（约合380亿美元）比上年增长12.1%，为世界第五旅游大国。 据世界旅游组织最新的展望报告称：到2020年中国将成为世界旅游的一个主要的目的地和客源国，接待境外游客由现在一年5000万人次增加到1.73亿次，旅游业收入增长的幅度将极为可观。 我国已把旅游列为第三产业中新兴产业的首位。旅游业“十五”计划和到2020年远景目标纲要所提的“十五”总体目标为：到2005年入境游人数8500万人次，旅游外汇收入220亿美元，国内游人数将达11亿人次，旅游收入达5000亿人民币（约合610亿美元），总收入为7500亿元人民币（约合910亿美元）相当于全国GDP的5.8%。 (二)、海南旅游产业发展定位 1、海南发展旅游产业资源优势 海南岛总面积3.5万平方公里，岛礁及其海域约200多万平方公里，约占南海海域面的三分之二。其靠近港、澳与珠江三角洲，该地区经济增长速度居全国首位，也将会成为海南重要的客源市场。 海南的气候宜人（能为气候寒冷地区的游客提供理想的避寒胜地），生态环境趣味盎然，山区有茂密的热带雨林，海里有丰富多彩的海洋资源，岛上处处呈现出别具特色的热带海岛景象。其独有的热带旅游资源，能为游客提供一种少有的度假体验。能够在可持续旅游开发方面发挥重要作用。 2、海南旅游产业发展定位 国家旅游局把全国分为7大旅游发展区域，海南独占其一，足见国家决策层对海南旅游寄与的厚望，海南岛是国内最有条件发展度假旅游的省份，它肩负着中国旅游业从观光型向度假型战略转变的历史重任。 “海南，中国与西方在此相会”作为亚洲首屈一指的休闲目的地，海南拥有独具特色的、高品质的滨海度假设施，能提供许多与众不同的、多样化的旅游吸引物和旅游活动。在此，游客可朝夕沐浴于椰风海韵之中，昼夜流连在雨林山川之间。 表1 北京、上海、广州在海南旅游市场构成情况 地区 人均年消费 假日出游 增 长 率 家庭 旅游 海南度假人均 消 费 到海南人次 喜欢项目 北京 9163元 15-20% 70% 3000元 20万人/年 滨海度假 上海 10000元 10% 50% 2500元 50万人/年 滨海度假 广州 9126元 14% 50% 2000元 80万人/年 滨海度假 (三)、三亚，南中国海岸的度假天堂 独特的地理优势及自然资源 三亚市地处北纬18度，它位于海南岛南端，东邻陵水、北依保亭、西与乐东交界，距省会海口市300公里，是我国最南端的通商口岸之一，被称之为“鹿城”，也是中国唯一的“国际热带滨海旅游城市”。也是我国热带滨海风景资源最丰富、最密集、最完整的地区，日前刚刚获得建设部颁发的2002年中