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三亚海坡项目全程策划系统 总体思路构建  前 言 根据研究内容和实施时间的不同，房地产全程策划系统可分成三大模块：即定位决策系统、营销策略系统和销售推广系统。 定位决策系统包括专业集群分析、宏观环境分析、市场调查研究、竞争能力分析和市场定位分析；营销策略系统包括产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略和权力策略；销售推广系统包括筹备阶段、导入阶段、强销阶段、持续阶段和结案阶段（见图1）。 修正 图1 房地产全程策划系统 海坡项目位于海坡度假区和三亚新城的核心开发区域。东临海坡旅游度假管理中心，西依，南面滨海大道。距三亚10公里，距凤凰国际机场 公里，距世界著名景点天涯海角 公里，地理位置得天独厚。 RBD）的核心组成部分。其周边正在和即将建设的项目有： 25亩，建筑面积24000平方米，绿化率达 ， 海坡项目目前的土地使用年限剩余38年，补交土地出让金后将延长至50年。 海坡项目由海南世嘉地产有限公司投资兴建，致力于成为三亚市顶级的一线海景度假公寓，是三亚市房地产行业与旅游行业有机融合的典范作品。 5月3日-6日，我们深度介入了海坡项目的竞品调查工作，共调查可类比性项目13 1 定位决策系统 房地产定位决策决定房地产开发60%的预后效果，是房地产项目决策中的首要问题，因此定位问题被业界称为“房地产开发第一难”。此观点虽然不一定恰如其分，却一语道破了定位的重要性。 1.1 专业集群分析 1.1.1 营销层面专业集群 ■营销层面专业集群：营销策划商、广告设计商和销售代理（承包）商。 ■如果公司立志成为三亚地产界的品牌企业，建议公司在合适的时候（入驻办公新址以后）组建强势的策划部（或市场部），以加强对市场和策略的常规研究，近期有1-2人足矣！ 6月份确定(建议从青鸟、动脑和瑞丰三者中选其一)，其表现内容和形式会更迎合江、浙、沪客户的置业需求；方案二，从对房产品的理解能力和合作双方沟通角度，可选择海口的品牌广告设计商（建议选择国语广告公司——天福园、阳光海岸和碧海蓝天的广告设计商）。 1.1.2 工程层面专业集群 ■工程层面专业集群：规划设计商、建筑设计商、景观设计商、室内设计商、工程施工商、装修施工商、工程监理商、材料供应商和设备供应商等。 1.1.3 物管层面专业集群 ■物管层面专业集群：物管顾问商和物业管理商。 1.2 宏观环境分析 就房地产宏观环境而言，从本案定位的需求出发，主要从区位环境、经济环境、产业环境、行业环境和政策环境等五个方面来分析研究，为后续定位工作提供依据。 1.2.1 区位环境 三亚市为我国最南端的热带滨海旅游城市，属热带海洋性气候，年平均气温25.5℃。这里一年四季阳光明媚，空气清新宜人，拥有湛蓝的天空，碧蓝的海水，秀丽的山川，是中国唯一热带滨海旅游城市。三亚的空气质量在世界环保组织监测认定的全球10个空气质量最好城市中，位居第二。2002年，三亚凭借其无数的海岸风光，顶级的生态环境质量，摘取了首批“国家生态示范城市”殊荣，并获联合国公认的“最适合人类居住的地方”称号。 1.2.2 经济环境 三亚市为海南省的第二大城市，是海南南部的政治、经济、文化中心。目前全市人口为48万人，其中城市人口近18万人。三亚市今年第一季度经济运行良好，农林牧渔业全面增长，工业经济快速运行，固定资产投资规模扩大，社会消费品市场活跃，物价稳中有升，旅游接待人数增加，财政收入增长，金融形势稳定，利用外资和外贸出口增长，人民生活有所改善。据统计局资料显示：一季度全市生产总值（GDP）10.32亿元，比去年同期增长12.7%。 1.2.3 产业环境 三亚市一季度第一产业增加值4.86亿元，增长7.2%；第二产业增加值1.8亿元，增长30.8%；第三产业增加值3.6亿元，增长12.6%。从行业看，建筑业、房地产业、批发零售业和餐饮业是一季度增长的突出行业，分别增长57.2%、24.8%、13.5%、13.4%。从第一季度经济发展形势看，预计第二季度三亚市经济运行态势比较乐观，第二季度GDP增速继续保持两位数增长。 三亚市2004年全社会固定资产计划达到35亿元，其中旅游业投资计划10亿元，房地产开发投资计划10亿元，房屋施工面积预期达80万—100万M2，销售率达80%以上，重点发展花园式生态型高尚住宅小区。基础设施项目投资计划6.8亿元，比去年预计完成