房地产企业成本的审核.doc

房地产企业成本的审核 房地产企业成本的的审核 一、房地产企业成本、费用的审核《企业所得税法》第十五条，《条例》第七十二条、七十三条： 企业所得税法》 第十五条，《条例》第七十二条、 七十三条： ，《条例 企业使用或者销售存货，按照规定计算的存货成本，包括采购成本（买价、 相关税费、运输费、装卸费、保险费及其他采购成本）、加工成本（包括直接人 工和按一定方法分配的制造费用） 和其他成本， 准予在计算应纳税所得额时扣除。 号第二十六条） （一）确定成本对象应遵循的原则：（国税发[2009]31 号第二十六条） 确定成本对象应遵循的原则： 国税发 1、可否销售原则；2、分类归集原则；3、功能区分原则。 4、定价差异原则；5、成本差异原则；6、权益区分原则。 21】 【例 3—21】同一开发项目中有多层和高层建筑如何划分成本核算对象。 同一开发项目中有多层和高层建筑应分别确认成本核算对象，首先： 1、 多层建筑与高层建筑应负担的土地成本不一样。 假设， 公司开发一住宅小区， A 甲楼盘与乙楼盘基座面积均为 1000 平方米， 甲楼盘为六层，建筑建成后建筑面积为 6000 平方米；乙楼盘为 30 层建筑，建成 后建筑面积为 30000 平方米。该小区的土地成本为每平方米 4500 元，那么甲楼 盘每平方米建筑面积应负担的土地成本等于 4500×1000÷4200＝750 元； 乙楼盘 每平方米建筑面积应负担的土地成本等于 4500×1000÷30000＝150 元； 2、多层建筑与高层建筑因设计要求、建筑结构等不一样，应负担的建筑成 本也不一样。一般来讲高层建筑的建筑成本要高于多层建筑的建筑成本。 同一项目中，既有多层建筑，又有高层建筑，土地成本的分摊应按以下方法 进行： 1、将开发用地分为多层建筑楼盘基座占地面积、高层楼盘基座占地面积、 其他公共用地占地面积三部分； 2、属于楼盘基座的占地面积，按照楼盘本身的建筑面积进行分摊（国土资 源管理部门确定各业主土地使用证书面积也是按照楼基座面积为标准， 根据各业 主所购买房屋建筑面积占该楼总建筑面积比例分配的。）；其他公共用地占地面 积，按照整个项目总的建筑比例进行分摊。 （注：以上遵循了成本差异原则） （二）开发产品计税成本支出的内容（国税发【2009】31 号第二十七条 ） 开发产品计税成本支出的内容（国税发【2009】 开发产品计税成本支出的内容如下： （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而 发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用 税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、 拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费 等。 （二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设 计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 （三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。 主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 （四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支 出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等 社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 （五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产 权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支 出。 （六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将 其归属于特定成本对象的成本费用性支出。 主要包括管理人员工资、 职工福利费、 折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及 项目营销设施建造费等。 （三）房地产企业共同成本、不能分清负担对象的间接成本的分配方法。 房地产企业共同成本、不能分清负担对象的间接成本的分配方法。 号第二十九条） （国税发[2009]号第二十九条） 国税发 号第二十九条 1、占地面积法； 3、直接成本法； 2、建筑面积法； 4、预算造价法。 【例 3—22】某房地产开发公司，2008 年再取得的 8000 平方米的土地上进 22】 行房屋开发，归哈建筑总面积 48600 平方米。本期建造 6＋1 型多层住宅 9600 平方米，占地面积（含小区内道路、绿地等公摊面积）2400 平方米；建造 30 层 型高层住宅 18000 平方米，占地面积 2200 平方米；余下土地 3200 平方米待下一 期开发。为开发该片土地企业共发生不能划分成本对象的“共同费用”、“开发 间接费用”7800 万元。要求按照占地面积法、建筑面积法在以上成本对象之间 进行分摊。 分析： 1、占地面积法： 占地面积法： （1） 本期开发土地面积占总土地面积