深圳市中航鼎诚国际前期营销策划执行报告汇.ppt

目 录 报告之一 中航苑推广设想 报告之二 鼎诚国际物业定位及发展建议 报告之三 鼎诚国际营销建议 报告之四 鼎诚国际项目市场调研 我 们 的 思 考 如何确立“中航苑”在深圳市场的优势地位？ 如何树立中航地产卓越的企业形象？ 如何切实有效地进行“鼎诚国际”的市场推广？ 我们的项目面临怎样的市场？ 深圳房地产市场已演变为 ——板块之争 ——地域之争 ——品牌之争 深圳地产市场正在日趋成熟，目前深圳房地产市场的竞争已经演变为地域之争、板块之争、品牌之争，产品规模化优势开始突出。鉴于严重的产品同质化倾向，使得在产品品质和企业品牌上的竞争已经成为一种趋势。 我们中航苑将面临怎样的竞争？ 品牌与集约化经营时代来临！ 1、03年深圳地产市场的竞争演变成为地域之争、板块之争，市场热点持续西移，中心区、香蜜湖、红树湾、南山等地继续成为市场热点所在。 2、03年中高档物业开发量急剧增长，豪宅物业大塞车。产品同质化现象严重，市场竞争激烈。产品品质和企业的品牌之争已成为一种趋势。 3、市场竞争态势转向规模化、建筑风格及户型设计的多元化、高科技运用和环境景观概念等方面，产品规模化优势开始突出。 4、CEPA签署，深港一体化进程大大加速，将进一步加快深圳的国际化进程。 7、从本项目的区域位置、规模、档次和目标客户特征来看，本项目的市场竞争对手将主要是位于中心区的豪宅项目。 作为中航地产斥资50亿打造新中航苑并启动——中航·鼎诚国际项目，其市场形象的建立以及后续的推广行动，应该立足于新中航苑的整体形象之上，而并非单独存在的个体。本项目最大竞争优势也体现在中航苑的整体价值上，这也是本项目的核心价值所在。因此，我们认为鼎诚国际项目的成败的根本，很大程度上在于整个中航苑市场形象的确立及推广。因此，我们将《中航苑推广设想》作为本报告的第一部分。 中航苑推广设想 第一篇 中航苑的地段特征及价值 一 华强北商圈业态特点及分布状况 华强北商圈的业态特点 业态种类丰富齐全 汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等几十个行业，其中以百货业、专业市场、商务办公、金融证券和饮食业最为突出。 华强北的业态向多元化、合理化、全面化的方向发展，成为全国业态最全的商业街之一。 电子专业市场十分发达 由赛格电子市场、爱华电脑城、佳和电子城、万商电脑城、华强电子世界和都会电子城等组成的电子市场，是全国乃至亚洲最大的电子专业市场 。 经营档次与水平较高 商家大都采用了发达国家和地区的经营手法，经营管理水平较高。 在全市的专业市场管理评比中，华强北屡次获得第一。 华强北商圈业态分布特征 百货、服装业 集中于华强北路（主街）和深南中路, 主要有儿童世界、男人世界、女人世界、新大好时装城、曼哈商城、万佳百货、百佳超市、天虹商场、铜锣湾广场等大型商场。 电子专业市场 集中于华强北路和深南中路，主要有赛格电子市场、华强电子世界、佳和电脑城和爱华电脑城等。 商务办公 集中于深南中路和华强北路，主要办公楼有赛格广场、电子科技大厦、佳和华强大厦、群星广场、现代之窗等。 金融证券业 华强北商圈有20多家金融机构和40多家证券机构，多数分布于振华路，以致振华路有“证券一条街”之称。 餐饮业 华强北商圈的餐饮业分布呈“两横三纵”格局。“两横”为振华路、振兴路; “三纵”为中航路、华发路和燕南路。著名的饮食店有东海渔村、顺德蛇庄、客家王、湘鄂情等数十家。 华强北商圈升级面临的挑战 城市规划制约着商圈的档次提升 缺少商业文化气息和底蕴 康体娱乐设施较少 华强北商圈的发展规划 华强北二期商业改造区域定于福田区的原上步工业区。 改造后的华强北将向纵深扩展，初步确定万佳街区为大型百货零售服务中心; 桑达街区为大型餐饮、休闲、娱乐中心; 赛格街区为电子、通讯器材批发中心。 通过商业化改造, 进行功能定位与整合，做到商业发展层次清楚、分区明确，使商业发展处于有序状态；同时通过将商业发展的沿街布局转化为成片布局，大幅度地增加了未来商业发展的空间，使商业经营形成规模效应。 二 中航苑的地段价值 中航地段价值分析 中航苑地段独特，具有巨大的 商业价值、生态价值、生活价值和地标价值 1、商业价值 中航苑位于华强北商圈范围之内，是华强北商圈的有机构成部分。城区不仅可以共享整个商圈的城市商业资源，并且对商圈的繁华起着巨大的促进和抬升作用，因此地块商业价值巨大。 2、生态价值 在繁华都市，绿色生态资源往往是最为缺乏的一种宝贵资源；而中航城区的位置却得天独厚，将商业资源和生态资源两者完美地结合在一