最新连锁企业门店开发与设计.ppt

选 址 条 件 商 业 环 境 因 素 城市 结构 因素 城市特点，如产业结构、政府机构、历史沿革、自然环境、风土人情、文化氛围等 城市规划，如土地征用规划、市政设施规划等 城市公共设施现状 交通条件，包括公路、铁路状况，车站设施及交通主管部门等 消费 结构 因素 人口现状及动态，包括人口密度、人员构成、人口布局、人口的未来增减 人均收入、消费水平 生活方式、消费习惯、追求的生活方式、休闲及购物倾向等 商业 结构 因素 城市的商业结构 商业的集中化程度及趋向，如商业街、购物中心等 行业竞争关系，如地区间竞争、地区内竞争 店铺 选址 因素 位置 条件 邻近条件，包括附近的商业情况、道路情况、交通情况等 用地条件，包括地理环境、法规条件等 相对条件 与竞争店的竞争及互补效应 潜力条件 商圈与购买力，包括购买频率、购买时间、采购距离等 * chfght 四、连锁门店选址的程序 1．确认前提条件 2．根据目标顾客选择店铺所在的重心区域 3．落实最佳结合点 4．选定具体地点 * chfght 五、详细的店址评估报告 （一）店址的市场评估程序 （二）市场评估报告的撰写 * chfght 三、新店开发的业态选择 商业零售业态选择有：杂食店、便利店、折扣店、超级市场、大型综合超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家具建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等。 * chfght 如餐饮业的业态选择有：快卖店（如傻子鸡店、连锁饼屋等）；快餐店（如马拉面，老家快餐）；专卖店（如全聚德烤，吴裕泰茶庄）；酒楼（九头鸟酒家、谭鱼头酒楼等）；饭店（如希尔顿饭店）。服务业的连锁分店业态由于提供的是“软”的服务，是专业知识、专业技能服务，可以说是专业店。如房地产中介服务的连锁企业我爱我家、天津顺驰、21世纪不动产、洗衣品牌福奈特等 * chfght 四、开发新店的市场型态 1、独立式店铺 2、商业街 3、百货大楼 4、大专院校 5、交通枢纽 6、写字楼 7、医院 8、军区大院 9公园、动物园、游乐园、纪念馆 10、特殊地点。加油站，购物区、批发市场等 * chfght 案例阅读 7-11的开店策略 * chfght 第二节 商圈与 商圈调查 * chfght 一、商圈概述 1、商圈的含义 商圈指商店的有一定地理界限的销售范围，这个界限就是以商店所在地点为中心，沿一定距离形成不同层次的吸引顾客的区域，这就是商圈。 * chfght 核心商圈 次级商圈 边缘商圈 * chfght 商 圈 测 定 的 因 素 外 部 因 素 量的 方面 人口数、人口密度、家庭数 流动人口数、客流规律 零售业销售额、营业面积 大型店状况 交通装备及交通量 质的 方面 年龄、职业、家庭人口构成 收入水平、消费水平 就业状况、产业结构 城市规划、城市间关系 竞争店、互补店的地区分布 市政设施、商业街的规模 内 部 因 素 主体 方面 店铺规模、业态 商品配置、楼层构成及配置 吸引顾客的设施状况，如停车场 销售促进、营销及其组织活动状况 附加因素 文化、公共设施的有无 2、商圈范围与测定 * chfght 3、商圈确定的方法 （1）单纯划分法 直接询问法 间接调查法 （2）经验法 根据业态、位置、规模、出行方式、购买频率等划分 * chfght 大型购物中心商圈——1个小时车程 大型百货商店——半个小时左右车程 超市——10分钟车程 便利店——5分钟路程。 * chfght 郊区的门店商圈较城市中心大 社区超市商圈较小 便利店没有边缘顾客 商业中心的门店商圈范围较大 * chfght 表3－1 超级市场位置与商圈范围 位置 徒步商圈范围 自行车商圈范围 小汽车 都市 300--500米 700--800米 ------- 郊外 500米 1500米 3公里 * chfght 表3－2 超级市场规模与商圈范围 规模 面积（平方米） 商圈范围 小型超市 120--399 步行10分钟之内 中型超市 400-2499 步行10分钟或开车5分钟 大型超市 2500 驱车20分钟左右 * chfght 根据顾客购物出行方式设定商圈范围 人们购物出行的方式不同，零售店商圈范围不同。出行方式越现代化、机械化程度越高，商圈越大，反之，越小。 * chfght 表3－3 顾客购买频率与超市商圈范围 位置 每天购买 每周3-4次 每周1次 都市 300米 500米 700-800米 郊外 500米 700-800米 1500米 * chfght 3．利用数学方法分析、确定商圈 ①雷利法则（Reilly’law of retail gravitation） ②哈夫法则（Haff ’s law of shopper attraction） *