【2018年整理】天苑商都·商业裙楼营销策划导入报告.ppt

天苑商都·商业裙楼营销策划导入报告 第一章 市场分析 二、商业物业 1、菏泽的商贸活动以双河路、青年路、丹阳路为传统的老商业区， 业态组成品种繁多，经营杂乱；东边为新区，以新的商贸广场， 超市为主流。 2、从经营业态来看，专业市场和餐饮等主导商服市场 3、从营销来看，商铺营销模式变革初现 1）注重招商与销售的节奏把握 2）商家开始前期介入 3）返租成为吸引投资客户的有力手段 4）社区商业发展势头良好 第二节 项目区域市场现状 从调查资料分析显示，项目区域市场物流通畅，供给系统成熟，消费人口稳定，消费资源丰富，消费层次介于中档之间；对有一定实力和经营经验的商服企业来讲，如能有效调整组合该区域商性结构，可有效把握市场机会并享有市场利润空间； 同时也带给该区域商服物业的市场营销突破与机会，但必须有效把握上市时机和运用价格策略，合理运用营销策略和加强推广力度，项目实现销售和合理利润的条件才能具备。 第二章　项目总体定位 第一节 项目概况 本项目处在菏泽市政务中心区，北面为中华路，东面为和平路，两面临街。项目总建筑面积39239.62 m2，，-1F—4F为商业裙楼（负一层部分为设备间及停车场），商业面积18178.63m2；5—22F为写字楼，面积约15806.8m2，主楼地下室建筑面积：1132.15 m2，地下室车库建筑面积：* m2。（有待商榷） 第二节 项目SWOT分析 一、优 势 ◆地处菏泽政务中心，商务氛围十分浓烈； ◆项目内部布局合理，外立面新颖俊朗，相比其它物业有形象上的优势； ◆周边商业与鲁能购物超市、施乐购物中心一路之隔。由于商业物业较为集中，决定了本项目所处区域必将成为菏泽新的商业热点和商务中心； ◆项目周边酒店林立，市政府及其政务部门、大公司、银行分布四周，频繁的各类商务活动，为商业后期经营，商贸活动提供了有力的保证； ◆项目所在地段有非常优越的区位形象，加上项目良好的设计方案，进一步提升了本项目的物业形象和物业价值； ◆贯穿东西的中华路及即将动工的和平路，奠定了项目优越的交通条件； 三、机会 ◆区域房地产开发联动的居住人口增加对区域市场消费市场的刺 激，以及消费层次和供给系统的需求升级带来的机会。 ? 四、威胁 ◆项目周边其他项目如施乐购物中心的开盘销售造成了分流客户 的威胁，主要表现在项目原始规划与商业布局的差异； ◆外地大型知名商业业态如银座商业广场等进入,给本地商家和项 目商业经营上带来影响； ◆ 目前国家政策宏观调控，使一些投资客处于观望状态； ◆和平路能否在短时间内全线贯通，直接影响了该项目的区位价 值。 综合来看，从市场的角度分析，由于项目所处核心商圈，交通便捷，市政配套设施齐全，给本项目的操作带来先天性的便利。另外,部分现有市场格局需要重新调整组合。随着项目区域房地产的开发进程，必将使居住人口迅速增加，同时形成对区域消费市场的供给系统升级。此时,通过准确的项目定位,配合强有力的市场营销,及时推出本项目品牌。根据前期市场调查和客观分析论证，本项目在商业销售之前考虑引进一家知名品牌主题店作为首选模式。 第三节　项目整体定位方案 一、项目定位的目的 定位就是将项目的差异化做出来。差异化就是竞争优势。本项目的定位目的是找到消费区间和竞争区间 二、项目定位的价值与作用 1、制造差异性 ● 产品● 形象 ● 方便 ● 舒适 ● 价格 ● 服务 ● 利益 2、制造营销策略 ● 招商 ● 业态 ● 推广 ● 定价 3、制造竞争优势 三、项目定位的基本主张 三、项目定位的基本主张 主张1：一个据点 主张2：集中火力于狭窄目标 主张3：第一说法 主张4：差异性 主张5：先入为主 五、本案项目定位 项目周边有鲁能超市、施乐购物中心，分别为大型超市和百货商场，它们的体量已经非常大，如果本项目依然走百货＋超市的模式，就没有任何特色可言。本项目可在引进大型品牌主题专业店的基础上,局部做成精品店,形成室内名品商业街，与鲁能超市和施乐购物中心形成互补。 项目定位 商业部分——菏泽首家国际时尚品牌港 写字楼部分——CBD中心区高品质、高智能化商务港 “菏泽首家国际时尚品牌港”显示项目的菏泽市商业典范形象。“首家”指项目属菏泽市地标，“国际时尚”指档次高，与世界商业潮流接轨，“港”是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型购物中心。定位鲜明的功能差异化优势，体现本项目区别于本区域内其它商业物业的与众不同。严格将竞争物业间隔开来，以时尚、潮流的消费理念，吸引众多目标客户青