不动产权利信托登记实务.docVIP

目 錄 一、不動產信託登記之意義 1 二、名詞解釋 2 三、信託登記之當事人 3 四、登記原因 4 五、委託人 5 六、受益人 7 七、受託人 9 八、信託關係消滅 11 九、信託財產之歸屬人 12 十、禁止之規定 13 十一、特別約定事項 22 十二、土地增值稅 23 十三、契稅 25 十四、贈與稅 26 十五、遺產稅 28 十六、信託標的資格限制 28 十七、信託登記 34 十八、受託人變更 41 十九、信託歸屬 46 二十、信託取得 49 二十一、塗銷信託登記 51 二十二、信託內容變更登記 56 二十三、登記簿記載 57 二十四、權利書狀記載 58 二十五、設置信託專簿 58 二十六、信託登記後所為之登記 59 二十七、不動產證券化信託登記 64 二十八、金融資產證券化信託登記 67 二十九、信託登記後有關稅費之適用 70 不動產權利信託登記實務 一、不動產信託登記之意義 1.信託登記意義 信託法第一條：稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。 土地登記規則所稱土地權利信託登記 (以下簡稱信託登記) ，係指土地權利依信託法辦理信託而為變更之登記。以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不得對抗第三人。不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。信託內容有變更，而不涉及土地權利變更登記者，委託人應會同受託人檢附變更後之信託內容變更文件，以登記申請書向登記機關提出申請。登記機關於受理前項申請後，應依信託內容變更文件，將收件號、異動內容及異動年月日於土地登記簿其他登記事項欄註明，並將登記申請書件複印併入信託專簿。法務部九十一年十一月二十六日法律字第０九一00四二一四七號函） 4.禁止規定 (1)變更受益人、終止其信託 委託人與受益人非同一人者，委託人除信託行為另有保留外，於信託成立後不得變更受益人或終止其信託，亦不得處分受益人之權利。但經受益人同意者，不在此限。（信託法第３條） (2)終止信託 信託利益非由委託人全部享有者，除信託行為另有訂定外，委託人及受益人得隨時共同終止信託。委託人及受益人於不利受託人之時期終止信託者，應負連帶損害賠償責任。但有不得已之事由者，不在此限。（信託法第６４條） 六、受益人 1.受益人的資格 (1)受益人應有權利能力 A.應有權利能力 受益人既享受由信託關係所生的信託利益，受益人自應有權利能力，故自然人、法人、禁治產人、破產人、未成年人等均可成為受益人。 B.胎兒得為受益人 胎兒以非死產者為限，有權利能力，仍可取得未受限制的權利，故其原則上亦可成為受益人。 C.遺囑信託受益人早死亡不發生效力 在遺囑信託，其所指定的受益人先於立遺囑人死亡時，則該遺囑信託即無效。 (2)受託人得為共同受益人 A.不可單獨為受益人 受託人不得以任何名義，享有信託利益。但與他人為共同受益人時，不在此限。 （信託法第三十四條） B.與委託人為受益人 信託法第三十四條但書中之『他人』，自包括委託人以自己為受益人之情形在內 按信託法第三十四條規定：『受託人不得以任何名義，享有信託利益。但與他人為共同受益人時，不在此限。』其立法理由係因受託人為負有依信託本旨，管理或處分信託財產義務之人；受益人為享有信託利益之人，如受託人兼為同一受託利益之受益人，則其應負之管理義務將與受益權混為一體，易使受託人為自己之利益而為違背信託本旨之行為，故原則上，受託人不得兼為受益人，更不得假管理或處分財產之便，以任何名義享有信託利益。 又信託行為中訂定，信託關係存續期中，信託財產孳息由特定受益人享有；信託關係消滅時，信託財產原本由其他受益人享有之情形。該享有信託財產孳息之人，稱為『孳息受益人』；享有信託財產原本之人，稱為『原本受益人』。本件受託人係委託人之母親，就信託本旨而言，應無脫法行為之意圖，且受託人僅為孳息受益人中之一人，其雖享有孳息利益之百分之九十九，惟尚無受益比例顯不相當問題（參照附件之土地登記申請書，本件之孳息受益權利價值為新台幣陸拾參萬貳仟壹佰玖拾玖元整，本金受益權利價值則為新台幣壹佰陸拾參萬貳仟陸佰參拾肆元）。至信託法第三十四條但書中之『他人』，自包括委託人以自己為受益人之情形在內。（法務部九十一年十一月二十六日法律字第０九一00四二一四七號函） (3)以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人無效 信託行為，有左列各款情形或之一者，無效：一、其目的違反強制或禁止規定者。二、其目的違反公共秩序或善良風俗者。三、以進行訴願或訴訟為主要目的者。四、以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者。（信託法第五條） 2.受益人之變更 委託人與受益人非同一人者，委託人除信託行為另有保留外，於信託成立後不得變更受益人或終止其信