【2018年整理】湖南中原龙盛世纪城定位及营销策略.ppt

【避实击虚】 ——基于对市场竞争思考下的制胜策略—— 考虑市场竞争项目推售时间，采取避实击虚策略，寻找市场空白点，快速出货 高密度推售，保持项目在市场上的持续关注度 【高密度推售】 目的是不断引起市场关注度，保持项目在市场的热度，由于频次，密度高，每次所推体量较小，容易制造“抢售一空”的火爆现象，同时也将对客户形成挤压效应。 为什么要进行高密度推售？ 本案通过推盘节奏的控制，完全可以，而且必须使用高密度的推售手法，持续性提高产品销售价格 本案能否实现高密度推售？ 原则上以一个半月一次为准，具体要配合工程节点以及蓄客情况。 高密度推售的频率控制 1 2 3 ——基于对市场竞争思考下的制胜策略—— 项目整体定位 城市公园·New CLD·瞰江豪门区 都市公园——本案的区位价值突出，既属于河西的核心区域，又是湘潭城市的 西门户，占据三桥桥头堡位置，受湘潭两大核心——河西中心区与河东中心 区的辐射，因此本案可以说是都市之心。公园代表着本案所具有的周边绿化景 观资源 瞰江豪门区——江景资源属于城市的稀缺资源，本案占据了城市的稀缺资源， 足以体现本案先天的高端调性，同时本案在定位上偏向中高端，因此可以说是 城市的豪门聚居区。 当公园邂逅城市稀缺江景··· 一种国际化的滨水生态人居模式已经开启·· 公园物业价值与江景生态资源价值的聚合··· 代表着城市发展的新高度，成就了一个豪门阶层的荣光 400米滨江风光带··· 3500平米环绕绿地··· 8000平米集中绿地··· 30000万平米内部绿化··· 预示着城市最具生态价值的“天然氧吧”栖息地已经形成 项目住宅物业定位 IPark·滨江豪门·生态观邸 iPark”——指在那些置身在公园其中，或被公园环绕，与公园零距离，能自主、直接享受公园资源的物业。“iPark”带着更强烈的主语色彩，强调“我拥有，你呈现”的主动选择关系。城市中，“iPark物业”在与公园保持零距离的背景下，能给予居住者更优越的居住环境和生态景观，使贴近自然、回归园林的城市居住梦想，轻易实现。 滨江豪门——本案由于户型为中大户型，高总价决定本案的目标客户更加纯粹，更加尊贵，同时也代表住在本项目是一种身份的象征。 生态观邸——项目所拥有的江景资源以及周边的公园资源决定了项目首先是都市的顶级的生态住区，宜居价值十分明显；豪邸则代表了本案的整体调性 客户区域来源洞察—以河西居民为主，同时力争吸附河东区域客户 楼盘名称 区域项目客户来源 新景御江山 以河西私营小业主为主 盘龙名府 以政府公务员、企事业职工为主，莲城商圈生意人亦占有相当比例，外省人士 香樟园南院 以项目周边居民、白领等为主，以及私营业主 大学里 湘大、湖南科技大学教授、老师等层次人士为主 白石古莲城 周边区域居民，政府机关公务员，企业中层等 建鑫国际社区 政府公务员，企业职工，商人为主 东方名苑 公安局，市政府公务员，周边私营业主为主 核心客户区域 主要客户区域 边缘客户区域 客户地图 住宅物业客户定位—城市豪门，贵族阶层 属性特征： 财富；地位； 生活；品质； 自我；自尊； 创意；私密； 享受；宜居； 品味；荣耀。 核心客户心理描述： 注重宜居生活感受，对舒适生活有高要求，品味极高，事业渐入佳境，具备投资眼光 重要客户心理描述： 对生活品质充满追求与渴望，眷恋城市宜居情调，自尊心强烈，热衷于自由宁静的氛围，尊贵之感 游离客户心理描述： 渴望舒适生活，自尊心强烈，向往品质生活，关注交通及配套 游离客户 重要客户 核心 客户 偶得客户 偶得客户心理描述： 关注投资价值，传统家观念，乡情未改，眷恋故土 政府公务员 事业单位职员 私企老板 上层管理人士 高级白领 45% 10% 20% 35% 目标客户：以湘潭城市中高端收入人群为主，深入挖掘和吸纳长沙，株洲及湘潭县客群 案名建议 龙盛·江与城 主推案名： 备选案名： 龙盛·世纪公园 主诉求点 项目调性：大气、奢华、高端 项目大气、高端，项目价值点释放 报告体系 Analyze System 政策下的项目思考 项目本体分析 市场竞争分析 客户洞察 项目整体定位 项目价值优化建议 项目营销策略建议 基于整体定位思考下的产品优化：1#126.4㎡三房主要解决餐厅采光问题 建议将餐厅改为入户花园等魔幻空间，主人可以根据自身需求改为书房、杂物间等。提高项目赠送面积。 建议将餐厅移至此处，保证餐厅采光，同时南北双阳台设计能实现客厅通透，保证通风采光。 基于整体定位思考下的产品优化：2#122.6㎡三房与1#126.4㎡三房建议相同主要解决餐厅采光问题 建议将餐厅移至此处，保证餐厅采光，同时南北双阳台设计能实现客厅通透，保证通风采光。 建议将餐厅改为入户花园等魔幻空间，主人可以根据自身需求改为书房、杂物间等。提高项目赠送面积