【2018年整理】物业服务费测算与企业增收途径.pptVIP

物业管理费用测算 物业管理费测算 及物业增收途径 本次培训内容 物业管理费用的测算与物业资金管理 物业管理企业增收途径与办法 一、物业管理费的收费依据 合同的约定 物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务 作为经营公司应赚取的合理的利润（8%） 法律的规定 中华人民共和国价格法 建设部关于《物业服务收费管理办法》 二、物业管理服务费的价格形式 三、物业服务的定价形式 四、物业服务费的构成 五、物业服务费的测算原则 严格进行成本控制的原则 物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。 业主、使用人认可的原则 进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满意度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人的认可。 五、物业服务费的测算原则 区别对待的原则 区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求，不能一概而论、简单套比。 合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则 遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，防止单方提价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争。 六、物业服务费的测算（居住性物业） V = ∑Vi （i =1，2，3，……12） 注：V：公共性服务收费标准（元／月· m2 ） Vi：各分项费用收费标准（元／月· m2 ）； i：分项项数; ∑:表示对各分项费用算数求和  管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月· m2 ） 注：Fl：基本工资（元／月） F2：按规定提取的福利费（元/月） F3：加班费（元／月） F4：服装费（元/月） S：表示可分摊费用的建筑面积之和（m2）  物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月· m2 ） 成本法： 注：Fl：公共照明系统运行费 F2：电梯运行费 F3：给排水系统运行费 F4：通风系统运行费 F5：智能化系统运行费 F7：土建维修费 F6：配供电系统设备维修费 六、物业服务费的测算（居住性物业） F1--公共照明系统运行费： ①电费：（ W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×P电 Wn：照明电器总功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散楼 梯照明、草坪灯、路灯、景观灯、车场/库等； Tn：每日开启时间（小时）； 30：每月测算的天数； P电：电费单价（元／度 ）； ②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地零配件进货的价格来测算。 F2--电梯运行费： ①电费=N×W×24×a×30× P电（元／月）， N:电梯台数； W:电梯功率； a:为电梯运行系数， ②维保费（元/月） ③零配件费（元/月） 年检费（元／年）。 F3给排水系统运行费： 生活给水泵 电费 = W×24×a×30× P电（元／月） 维保费（元／年）：设备年维修及备件费，水箱清洁费。 消防泵 电费（略）， 维保费：消防联动年检费、干粉灭火器更换、消防泵年维修及备件费 潜污泵（包括集水井排水泵、污水处理排水泵） 电费 = W×24×a×30× P电（元／月） 维保费（元／月）：年维修及备件费  F4—通风系统运行费 电费同上 维修费：年维修及备件费 F5—智能化系统运行费 电费 = W×24×30× P电（元／月） 维保费：估算值 六、物业服务费的测算（居住性物业） F6—配供电系统设备维修费 包括：变配电测试、避雷测试、配电箱日常维保费（元/年）。 F7—土建维修费（元／月） 六、物业服务费的测算（居住性物业） 简单测算法： V2 = ---------------------×40%÷总建筑面积  物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=∑Fi／S/12（i=l，2，3，4，5，6 ）（元／月· m2 ） 注：Fl：清洁工具购置费，如：垃圾桶、拖把等（元／年） F2：服装费，劳保用品费（元/年） F3：卫生防疫消杀费（元/年） F4：化粪池清理费（元／年） F5：垃圾清运费（元／年） F6：清洁环卫所需其它费用（元/年） F7：清洁用水费（元/年）  物业管理区域绿化养护