第四届中国商业地产博览会财富论坛对接_解决商业地产企业资本扩张难题汇.docVIP

第四届中国商业地产博览会财富论坛 对接,解决商业地产企业资本扩张难题 时间：2008年9月1日9：00-11:30 地点：上海光大国际大酒店2楼08号厅 主持人： 同志们，上午好！昨天我们晚上我们这里有部分同志参与了中国商业地产颁奖大会和晚宴。今天早晨在这里进行第四届中国商业地产博览会，我记得去年也是在这个地方，去年的时候也是开了这样的会，叫第三届中国商业地产的论坛。但今年论坛的主题变了，变成财富论坛。今天据不完全的消息，我们参会的有不少是很有分量的一些企业和一些政府的官员。我们这次安排的六位也是做了强劲的准备。下面宣布第四届中国商业地产博览会财富论坛开始！我本人是中国商业联合会专家委员，也是一个教授，博士生导师，是上海大学国际工商管理学院，今天的会议由我主持。 首先要请的是我们原来上海市政府科委的总工程师，在这方面也是很有造诣，很有研究，现在是上海社会科学院城市与房地产研究中心副主任戴晓波先生，为我们讲当前经济发展阶段中的中国商业地产融资策略。掌声有请！ 戴晓波： 谢谢主持人，谢谢各位能够参加会议，并且看到这么多房地产商业级的前辈和精英在场我感到非常荣幸。今天我给各位讲的题目是当前经济发展截断众中国商业房地产融资策略。今天主要分三个方面内容，我本人刚才主持人已经介绍了。早一点我是上海市计划经济研究所担任过副所长，然后下海搞了五年投资，管理上海的风险投资基金，然后去年到社科院搞研究，现在是刚才所报的职务。另外做一些课题研究，包括房地产波动规律，房产规划，城市建设规划，以及科技规划，做很多规划，这方面想结合一些研究的内容，以及一些经历谈一下今天的主题。 今天主要谈三个方面，一个是关于发展阶段的认识，第二个是关于商业房地产发展的认识，最后一个是关于投资策略。发展阶段的认识主要谈两个阶段，一个是关于经济发展的阶段，一个是城市房地产发展的阶段。我们经济发展阶段以往比较多是克拉克理论，克拉克理论讲的比较多的是产业结构，结构调整。农业到工业，工业到服务业。波特在70年代提出了这么一个阶段理论，这个理论比克拉克的产业结构要先进一点，我们用的比较多的是克拉克理论，用波特的理论比较少一点。波特在提出理论以后准确地预测了东南亚金融危机，他说在亚洲国家必然会发生一次产业结构带来深层次的问题。今天不展开研究历史，只谈观点。他认为产业结构表面现象，要从发展源泉来分，分为四源泉，资源阶段，投资阶段，创新阶段，财富阶段。到投资阶段发展了，汽车、电冰箱、彩电、缝纫机，这阶段当中投资会获得很大收益。在这个阶段发展当中商业也发生很大变化。到了1万美金之后进入到创新阶段，到2万美金以后进入财富发展阶段，美国已经进入了财富发展阶段，但他认为财富发展阶段是莫若的阶段。他认为创新阶段是慢阶段，这样的话很多分工，很多新的业态将会在创新上实现，这是波特理论的主要观点。从理论来看的话，上海目前进入阶段，所以上海的投资开始减缓。我在96年起草了上海的九五规划，当时我规划的时候投资规划是整个五年一万亿，我的前任是杨雄，他的规划是85规划，再前一任是75规划，到了我的后任他的规划是1万3千亿，从95规划以后每五年投资增长30%，这反差非常大。这就验证了波特从投资阶段进入创新阶段的观点。这段时间我们也能看到，今年上半年2%点几，所以投资的速度开始下降。我会讲到，为什么投资规模会下降，投资为什么会转型，这是我下面所要讨论的。这就是关于阶段当中消费的分析。这是产业长期变化形态，七五是传统工业，到八五以后是重化工，九五是装备业，到了十五以后现在是工业投资占三分之一，我们现在上海的投资规模主要集中在房地产和集中在城市建设方面，而工业投资已经非常非常小，这样城市是每五年的一个转型形式。这是产业发展阶段的盘但，我们的依赖不一样，路径不一样，我们会依赖土地，然后会依赖资金，依赖创新，然后从资产需求逐步走到资本需求。总而言之，我们把第一部分关于创新发展的阶段，宏观经济发展阶段做了描述。 从全国来说目前还处在投资发展阶段，全国投资增长幅度还是比较快的。今年一季度以前整个经济比较平稳，两季度以后发生了本质性的变化，主要是因为这段时间宏观经济发生了变化。对中国增长的态势很明显地体现出北面高，西面高，南面低，长三角增长不会继续加快。国外也有阶段，第一阶段是民间租赁，后来到了公共租赁，中国正好因为是计划经济，所以助长了公共租赁的发展方式。第三阶段到了自有财产阶段，自从改革开放以后，本人有幸在88年的时候担任了上海住房改革的办公室主任，91年的时候推行了住房改革方案。比较关键的是公积金制度建议，现在成了全国有3千亿。在这种私有化的过程当中商业地产摆脱了原来计划经济，所有的规划变成独立的完全自主开发的地产，到了自有化阶段。到国外到了可负担财产阶段，他完全作为一种负担性和价值性作为评价标准。