花伴里营销策划推广方案汇.doc

花伴里营销策划推广方案 报呈: 西双版纳乾龙房地产开发有限公司 递呈: 昆明妙行投资咨询有限公司 日期: 2006年12月20日 目录 前言? 市场篇 市场环境 竞争对手分析 项目SWOT分析 第二章 定位篇 项目定位 目标客户扫描 销售策略篇 推广周期 推广阶段 诉求范围 价格策略 推广策略篇 项目卖点提炼 推广思路 推广主题 推广分析 推广战术 第五章 广告运用策略篇 广告策略 媒体选择 发布及思路 费用预算 前??? 言 目前房地产市场还处在初级发展阶段，随着住宅工程的启动，同时随着几个项目的发展，本地房地产市场逐步走向成熟和完善，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对项目进行深入分析后，做出了整推广方案项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点，在《市场调研报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的。 设计院 中国城市建设研究院 物业公司 云南省银海物业管理有限公司 销售均价 1700元/平方米 销售电话 2133777 2125888 认购日期 2006年3月 公开发售 2006年5月 建筑面积 9.4万平米 总占地面积 46800平米 规划户数 829户 规划栋数层高 29栋多层住宅 层高3米 规划用途 商业住宅 土地来源 招商引资 物业费 0.5/㎡ 电梯费 无 绿化率 42.3% 公摊 多层12% 工程进度 一期完工 二期在建 交付日期 一期07年春节前 使用年限 纯住宅70年 商住宅50年 土地性质 商住两用 主力户型 双阳台(120-150㎡) 配套设施 幼儿园 超市等 辅助户型 小户型 销售进度 开始较好,后出小户型影响到了销售 交通状况 1路公交车 车位数 295个 付款方式 按揭／9.9折 一次性／9.7 广告媒体 DM 网络TV 广告牌等 优势分析 沙盘,户型做的较吸引人,框架结构，底层架空，设计新颖 劣势分析 楼盘间距小，采光通风不好 楼盘处在两条公路的交界处，噪音灰尘会大 地理位置相对市区项目比较偏远 整体项目地势过低 购房群体来源 当地居民和企事业单位人员 周边县城的居民 外来投资养老的海南 四川 北方投资者 小结: 通过以上表格显示,整体楼盘优势是体量大,产品户型主要集中在120-150㎡,户型结构设计新颖,不足之处楼宇间距太小,光线和通风直接影响整个销售,周边的环境也直接影响楼盘的整体形象和销售进度。 星湖湾 项目名称 星湖湾 开发商 景洪市凯瑞达地产开发有有限公司 设计院 福州传博地产地有限公司 物业公司 未定 销售均价 1650元/平方米 销售电话 2140333 2150333 认购日期 2006年2月 公开发售 2006年4月 建筑面积 59686平米 总占地面积 32303平米 规划户数 800多套 规划栋数层高 19栋 层高2.9米(错层2.7米) 规划用途 纯住宅 土地来源 --------- 物业费 多层0.5/㎡,小高层0.8/㎡ 电梯费 每平米0.3元左右 绿化率 46% 公摊 别墅0.5% 多层12%小高层18% 工程进度 80%大体已建出 交付日期 一期07年3月 二期07年10月 主力户型 80-----130㎡ 配套设施 超市等 销售进度 一期基本告謦,二期刚开始 交通状况 1路公交车 付款方式 按揭／9.7折 一次性／9.5 广告媒体 DM 网络TV 广告牌等 优势分析 框架结构，底层架空，设计新颖，安防到位，社区有循环水景观，前方有“人工湖” 劣势分析 整体项目地势偏低紧靠流沙河畔 朝向不好，西晒严重 地理位置相对市区其它项目比较偏远 购房群体来源 当地的居民多一些 其它州县和外来养老投资的相对上一点 小结: 通过以上表格显示,楼盘的整体产品户型集中在中大户型,除此之外小区有循环水景和人工湖,楼盘的整体卖点主要也在循环水景景观和人工湖。不足之处是房子朝向和地理位置偏远。 4、正元·丽水景苑? 项目名称 正元·丽水景苑? 开发商 正元房地产开发有限公司 销售均价 1400元/平方米 销售电话 2152183 认购日期 06. 11.26 公开发售 06.12.1 规划户数 1000多套 物业费 0.7元/平方米 绿化率 50%以上 广告媒体 DM单 户外广