西安某大型商业广场推广策划全案汇.ppt

本提案分为五大模块---- 作业阵营(另附) 市场研究 规划研究 经营研究（营销策划) 整合推广 第一模块----- 作业阵营 很多地产企业要么侧重产业运作，要么侧重资源运作，但只具备一种优势无法长足发展，通过策划可以使产业运作与资源动作互动，带来新的发展空间，策划本身也将创造出更大的新价值。 同路—美灵的联合，是南北强强联合，重新洗牌中国地产市场的策划模式，引爆几何裂变能量，产生令人神往的美好愿景 。 第二模块---- 市场研究 我们的思路 商业地产成功与否，定位是关键。 一个商业地产项目从立项、建设到开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售以至商场的经营管理等诸多方面的内容，而市场定位是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性，而定位不准确则可能使整个商业地产项目濒于失败。 所以 盛大时代商业广场的营销策划工作要完成三个方面的工作的研究： 项目简介 ?易初莲花为“孤岛式”商圈，这限制了其商业业态的扩大，也限制了其消费群体的辐射范围，这主要可能表现在以下两个方面：?核心商圈存在扩大的可能  占地1000亩的中华世纪城有望在3—5年内全部入住 年中华世纪城以东及以西存在兴建居住区的可能 高科新花园以西区域尚有大片住宅用地，因此在未来3—5年  内亦具 有修建居住区的可能 二环路沿线（靠近本案）一带城中村存在拆迁的可能，拆迁 后将新增部分商品房，从而增加该商圈的常住人口 本案以南（沿唐延路）各个科技产业园的建成以及新增的部 分居住区，必然使得该商圈的人口得以增加 核心商圈存在瓶颈的可能  目前在高科新花园以西以及本案以南的核心商圈范围内居住 用地已经所剩不多，大多以产业用地为主，因此居住区不会  大量增加 项目核心圈层边缘以及次级商圈的新增商业物业（甚至存在 建设大型商业物业的可能）将逐步分流和稀释核心商圈内的 消费群体 项目边缘商圈新增商业物业则可能存在次级商圈和边缘商圈 消费人口缩减的可能 项目至高新路（科技路沿线）主要以写字楼为主，少有商业 物业，因此形成不了商业一条街的规模，因而整个这个区域 的商业辐射力和吸引力将大大受到限制，而易初莲花作为 “孤岛式”商业，其对外的吸引力也大打折扣（商业非常重视 规模效应和聚集效应） 盛大时代商业广场客户群体消费力研究 ?客户群体研究核心商圈人口特点：以居住区居民为主，以产业人员为次消费能力： 中、高档消费能力主流产品需求： 家电、服饰、家居、日用百货、精品 百货、餐饮、娱乐、休闲、生鲜食品、 学习等其中居民区人口以家电、服饰、家居、日用百货、精品百货、生鲜食品、学习、休闲等为主力需求产业人员以餐饮、休闲、娱乐、健身等为主力需求边缘及机会消费群体餐饮、休闲、娱乐、购物（特色商品、稀缺商品、折扣名牌商品等）等为主力需求 商圈消费人群的交通工具研究? 核心圈层----步行、自行车、公交车、私家车? 次级圈层---自行车、公交车、私家车? 边缘圈层---公交车、私家车 说明?1、 二环路沿线居住区，可能存在东、西线路分流（原 因： 二环路公交线路较多、交通便利）2、 自行车购物存在限制（大包、大件购物存在限制； 受到距离的限制；受到天气的限制），因此，本案  所处的唐延路南北贯通后其公交线路及车次的多少 将在很大程度上影响到项目商圈的辐射范围。