调控政策解读及其对2010年房地产市场的影响分析汇.doc

调控政策解读及其对2010年房地产市场的影响分析在２００９年的最后一个月，房地产市场继续疯狂，虽然人们对２０１０年房地产调控政策收紧也有所预期，然１２月初中央经济工作会议结束后，对房地产市场的调控政策并没有过多着墨，且配合国家加大推进城镇化进程、放宽城镇户籍等宏观政策出台，市场再次出现政策乐观气氛。然而接下来一周风云突变，国际上先后爆发迪拜债务危机、希腊政府主权信用危机，国家对２０１０年房地产市场调控政策也突然转向，回收营业税优惠的政策、新“国四条”出台、七部委联合出台土地购置门槛等。那么在政策基调已经明确的基础上，已出台政策有何影响？还会出台哪些政策……都成了市场关注的焦点，我们下面对此作出一些总结和分析，以供参考。 一、政策出台背景 １、全球金融危机趋稳复苏，世界主要经济体经济皆由负转正。 ２、中国经济在全球率先复苏，并保持较快增长，对房地产业依赖降低。 ３、２００８年系列救市政策初步效果达到，一些负面效应将逐步显现，如产能 过剩、流动性加大、通胀预期、催生资产泡沫等。 ４、２００９年房地产市场迅速复苏，房价再次快速上涨，价量皆创新高，市场 风险和民怨再次累积。 ５、迪拜外债危机、希腊国家主权信用危机１２月初相继爆发，引起全球一阵恐慌，给全球走出金融危机拨了一瓢冷水，也为我国中央政府敲响了警钟，之后房地产调控政策立即转向。 二、已出台政策及解读 １、中央经济工作会议精神 ２００９年度中央经济工作会议于１２月５－７日在京召开，会议明确了２０１０年我国宏观经济工作六大任务和“调结构、促消费”的重点后，与房地产业相关的有如下几个方面：财政政策实施重点包括保障性住房；明年要加强普通商品房供应，支持居民自住和改善性购房需求；加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造；积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平；当前，要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，放宽中小城市和城镇户籍限制。 解读：这些内容公布后，使市场出现了较为乐观的预判，因为政策没有出现紧缩信号，且加强棚户区拆迁改造、推进城镇化进程、放宽城镇户籍管理等都被认为是增加住房消费和促进民生的工作，对城市商品房市场而言是利大于弊。 ２、营业税优惠政策收回 ２００９年１２月９日举行的国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由２年恢复到５年，其他住房消费政策继续实施。２３日财政部和国家税务总局出台细则，规定普通住宅超过５年转让才能免税，普通住宅不足５年和非普通住宅超过５年后转让将按照差额征收，非普通住宅持有不足过５年则全额征税（营业税及其附加征税标准为５．５％）。 解读：这个政策出台后，结合温家宝总理和相关部委领导相关讲话，中央开始担心房地产市场继续过热，将把抑制投资和投机性购房作为重点，以免房价被大幅度炒高。但对首次置业和改善需求等自住性需求还是支持的。 ３、新的“国四条”出台 １２月１４日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，会议要求按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。 解读：以上政策被简称为“国四条”，刚一发布就引来市场一遍热议，因为这表明２０１０年国家房地产调控政策基调变向，由之前相对乐观的预期到明确转向，将有保有压的维护市场稳定和健康发展。其重点目标是遏制部分城市房价过快上涨的势头，并将综合运用土地、金融、税收等手段来加以调控，具体方式就是上面那“四条”， 具体分析如下： ★增加普通商品住房的有效供给。解读：缓解供求矛盾，遏制房价继续大涨，拉 低商品房成交均价统计数据，需要地方政府控制规划、清查已出让土地加快开发进度方可。 ★继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷 政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。解读：二套房贷政策必然会收紧，高端大户型物业将受压，部分投资（机）需求会被挤出市场，但关键在银行执行力度。 ★加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招 拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。解读：２００７年打击排号收钱、控制房源捂盘、催促开工和上市时间等政策可能会再现，但关键看地方政府会不会严格执行。 ★继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到２０１２年末，基本解决１５４０万户低收入住房困难家庭的住房问题。解读：“政策力度很大，实际执行效果不好”始终是保障性住房建设的难题，若国家要求地方政府限时定任务的完成目标，虽然对市场有短期分流作用，但对中低收入人群和整个房地产市场健康发展是好事。 ４、五部委出台政策提高购地门槛 　２００９年１２月１７日财