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朔州金三角商住小区项目 市场分析与定位报告 以商务酒店总规模0.8~1万平米为基数，综合国外会议商务酒店建筑的规模配比，进行各功能部分的面积分配： 二、商业定位 1、2层销售价格建议： 依据： 项目一二层可参考租金范围： 2 ～ 2.5 元/平米.天 商业平均投资回报率： 8 ～ 10 ％ 建议： 本项目一二层均价为： 9000 ～ 11500 元/平米 一层均价： 10500 ～ 13500 元/平米 二层均价： 7500 ～ 9500 元/平米 2、销售价格建议 二、商业定位 3层租赁价格建议： 依据： 项目一二层可参考租金范围： 2 ～ 2.5 元/平米.天 三层租金取值为一二层商业租金的60～70％ 取值： 本项目三层租金为： 1.2 ～ 1.5 元/平米.天 3、租赁价格建议 二、商业定位 地下1层（超市）租赁价格建议： 依据： 租金而言，超市是一种较为特殊的物业，租金多为双方洽谈而定，而且由于超市具有很强的聚集人气的作用，因此先期宜以低租金引入，以培育本项目的商业氛围。 结合行业特征，建议： 本项目地下1层（超市）租金为： 0.8 ～ 1 元/平米.天 朔州区一共有3家星级商务酒店，级别呈递级差异，数量不多，彼此之间有自己的客群，不存在强烈的竞争态势。 朔州市商务酒店，无论外立面和形象均明显老化，配套也有限。 拥有完善配套和良好环境的商务酒店经营较好，价格也更高。 朔州区中心只有一家二星级商务酒店，竞争较弱，级别有待提高； 高档商务酒店，以大朔州区的规划和发展而言，具有市场空间； 抓住商务客户，拥有完善配套和良好环境的商务酒店较受欢迎。 三、商务酒店定位 (一)朔州商务酒店竞争力 三、商务酒店定位 (二) 商务酒店客群分析 朔州商务酒店的主要客群有三类： 基本以接待商务会议和商务交流为主，其中，商务型会议型客群是商务酒店主力客群。 客群中也有部分散客，尤其在夏季和秋季较为明显。 另外，有部分朔州高收入群(如市区高官、煤矿主和学区的富家学生)在商务酒店包房长 期居住，作为在朔州的暂居居所。 商务会议型人群是朔州商务酒店的主流客群； 也有小部分散客客群； 另有相当一部分市区高官、煤矿主和学区的富家学生在商务酒店包房。 三、商务酒店定位 (三)商务酒店市场空间判断 通过前述市场的商务酒店分析和商务酒店竞争力分析，我们可以得出朔州商务酒店空间判断： 朔州中心区中高商务酒店较少，开发区商务酒店市场较空白； 对比其他地级城市而言，朔州商务酒店经营较好，尤其是少量的中高档商务酒店，经营良好； 商务型商务酒店是商务酒店市场主力，存在商务升级和配套升级的空间； 特色经营和以休闲娱乐为主的配套设施是吸引客群的主要卖点。 因此： 朔州具有中高档商务酒店的良好空间 拥有完善休闲配套的商务型商务酒店是市场主力 三、商务酒店定位 (四)项目商务酒店定位 综上所述，本案商务酒店定位为： 综合整个项目来看，四星级商务酒店不但符合整体项目的中高端形象，而且将成为区域地标性建筑； 项目位于朔州开发区地段，位置优越，交通方便，四星级定位也与黄金地段相匹配； 商务会议客群是朔州商务酒店市场的主力客群，定位商务型商务酒店与市场相吻合。 从公司经营和形象方面考虑，高星级的选择有利于形成区域商务酒店市场的主力地位，以星级和项目区域地段形成项目商务酒店的竞争力优势。 四星级商务酒店 三、商务酒店定位 商务酒店总规模定义 依前所述，项目商务酒店规模定义为： 总面积0.8 ～1万平米 客房数量80 ～100间 (五)项目商务酒店定位 14 % 25 % 25 % 22 % 公共经营 面积比例 24 % 62% 综合型商务酒店 30 % 45% 度假型商务酒店 30 % 45% 娱乐型商务酒店 34 % 44% 会议型商务酒店 会议 与其他设施 客房面积 比例 类型 按照国际惯例，不同类型饭店分项面积指标表: 三、商务酒店定位 (五)商务酒店配套面积测算 34% 22% 44% 会议型商务酒店 会议与其他设施 公共经营面积比例 客房面积比例 类型 三、商务酒店定位 客房部分：(8000~10000) × 44％ ＝ 3520~4400平方米 餐饮、休闲娱乐等公共经营部分： (8000~10000 )× 22％ ＝1760~2200平方米 会议部分：(8000~10000) × 19％ ＝ 1520~1900平方米 行政﹑机房及其它： (8000~10000)× 15％ ＝1200~1500 平方米 (六)商务酒店