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房地产业可持续发展问题 摘要 房地产业是我国国民经济重要的组成部分，近年来房价问题成了人们热议的话题。本文针对房地产业可持续发展问题进行了探究，建立了合适的模型。 问题一：利用灰色预测方法建立了杭州房地产价格的预测模型，查找2003年到2011年杭州房地产价格数据用MATLAB求解对接下来两年杭州的房地产价格进行了预测。针对土地交易价格、人均可支配收入、人均GDP、房地产投资额、房屋租赁价格这五个因素对商品房售价的影响建立了灰色关联度模型，按照各自关联度由大到小排序，最后得到五个因素影响程度由大到小为土地交易价格、人均可支配收入、人均GDP、房地产投资额、房屋租赁价格。 问题二：考虑买房者的买房压力，用按揭还款公式计算出房价作为房地产价格合理区间的上限；同时考虑房地产商的合理利润，以利润为20%时的房价作为房地产价格合理区间的下限。用最新数据求解得到房地产价格合理区间为（5435元，8069.5元） 问题三：先综合考虑保障性住房比例以及其他各个因素对房价的影响，建立多元线性回归方程。用SPSS求解出线性回归方程后再以其他因素相同时来考虑保障性住房比例对房价影响。最后得出保障性住房比例的增加会使得房价减少，其系数为-0.104。.这也说明影响程度并不大。 问题四：结合前三问的研究成果和目前的房地产市场形式。从目前房价虚高的原因，制定符合中国国情的房价合理区间，处理房价问题手段探索三个方面对房地产市场进行了分析和总结。对处理房价问题提出了4点建议。 关键词：灰色预测 MATLAB 按揭还款公式 线性回归 SPSS 一、问题重述 房价问题是近几年人们热议的话题，“买房贵，买房难”成为当今社会的一大问题，已经严重的影响到了社会的和谐发展。政府在也在不断的出台政策进行宏观调控，这些举措在一定程度上防止了房地产市场的大起大落，维护了房地产市场的可持续发展。目前，房地产市场进入观望状态，成交量大幅减少，但大多数大中城市房价环比仍上涨。因此，为了保障城镇中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促进社会主义和谐社会的建设，需要我们解决以下几个问题。 1、收集杭州市2003年-2011年房地产市场的有效数据，建立房地产价格预测模型，并分析确定影响商品房销售价格的重要因素。 2、考虑杭州市的房地产市场，请给出房地产价格的合理区间。为购房者理性地选择房屋提供参考。 3、研究增加保障性用房比例对房地产价格的影响。 4、针对当前的房地产的价格以及你的研究结果，写一篇关于房地产价格报告，向社会阐述你的观点 二、模型假设 假设世界政局近几年不会出现非常大的波动。 假设不存在其他影响商品房价格的主要因素。 假设所提供的数据都是准确无误的。 假设房地产商合理利润为20%。 假设经济适用房对房价的影响即为保障性住房对房价影响。 三、符号说明 四、问题分析 问题一，问题需要我们运用杭州市2003年-2011年房地产市场的有效数据来建立房地产预测模型。由于数据量较少，我们运用03年到10年的数据建立灰色预测模型。同时找到可能和商品房销售价格有关的影响因素，运用灰色关联分析各个因素和商品房售价的关系。观察各自的关联度，分析得到影响商品房价格的重要因素。 问题二：国际上对于房价的合理区间评定的标准一般为居民家庭可支配收入的3到6倍。但综合我国房地产市场房价比普遍偏高的情况以及杭州房地产市场，这样的定价方案显然不符合现实情况。重新考虑房地产价格合理区间的含义，房地产价格的合理区间应该同时考虑到购房者的利益和房地产商的利益。即要保证房地产商的合理利润同时让中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要。 在这里我们以中低收入家庭能够付清房款的首付以及在一定时期内还清房屋贷款作为合理价格区间的上限，房地产商获得20%利润时的售价作为合理价格区间的下限。 问题三：保障性住房比例对于房价的影响主要体现在经济适用房比例对房价的影响。考虑到房屋销售价格是由诸多因素共同决定的，因此在考虑增加保障性住房比例对房屋销售价格影响时应该在其他因素都相同时求解。因此在这里运用多元线性回归综合考虑各个因素对售价的影响。最后在其他因素都相同的情况下单独考虑经济适用房比例对房价的影响。 问题四：房地产价格报告的书写，应该充分结合本文对前三个问题的求解结果，同时考虑杭州房地产市场的现状。 五、模型的建立与求解 5.1问题(一) 5.1.1．灰色预测模型的建立与求解： 建立原始数据矩阵： 2.由原始数据计算一次累加序列： 3.构造数据矩阵B和数据向量Y： 4.发展灰数和内生控制灰数的确定： 5.预测模型的建立：根据灰色理论，预测模型的一般形式为微分方程，即： 由于该模型求得的各年份预测值为一次累加数据，需将还原为原始数据，可得： 6.模型的求解： 由于资料的限