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投资性房地产 第八章在会计学2课程体系中的位置 第一章 总论； 第二章 货币资金； 第三章 应收及预付款项； 第四章 存货； 第五章 投资； 第六章 固定资产； 第七章 无形资产及其他资产； 第八章 投资性房地产 第九章 资产减值 第十章 流动负债； 第十一章 非流动负债； 第十二章 所有者权益； 第十三章 收入、费用、利润； 第十四章 会计调整； 第十五章 财务会计报告 第一节 投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产概述 房地产是土地和房屋及其权属的总称。 在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权；房屋是指土地上的建筑物及构筑物。 （一）投资性房地产的定义及其特征 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 （一）投资性房地产的定义及其特征 投资性房地产的特征： 1、投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产的主要形式有：一是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。取得的租金就是让渡资产使用权的使用费收入，是企业日常经营活动产生的经济利益总流入。二是持有并准备增值后转让的土地使用权,也是企业从事的经营活动及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。 2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产. 将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，其是与经营活动相关的其他经营活动，形成的收入构成企业的其他业务收入。一般不是固定资产，也不是主营业务。 3、投资性房地产有两种后续计量模式. 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 （二）投资性房地产的范围 1、已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。 排除：企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权。 例如，甲公司与乙公司签订土地使用权租赁协议，甲公司可将其拥有的20万平方米土地使用权以年租金360万元租给乙公司，从租赁开始日起，这项土地使用权属于甲公司的投资性房地产。 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。 但是，按照国家规定认定的闲置土地，不属于此类。(2010年1月20日，财政部发布《投资性房地产评估指导意见（试行）》 ,将企业因“囤地”而持有的价值迅速增值的闲置土地，排除在企业投资性房地产范畴之外。 ) 3、已出租的建筑物 已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或开发活动完成用于出租的建筑物。 例如，甲公司与乙公司签订租赁合同，甲公司将其拥有的一栋厂房整体出租给乙公司，从租赁开始日起，该厂房属于甲公司的投资性房地产。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。 （三）不属于投资性房地产的项目 1、自用房地产 自用房地产，是指为生产产品、提供劳务或经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物和自用土地使用权。 例如，企业生产经营用的办公楼和厂房（固定资产），生产经营用的土地使用权（无形资产）。再如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其持有目的主要是通过提供住宿服务赚取服务收入（固）。 2、作为存货的房地产 作为存货的房地产，通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房或土地（房地产开发企业的存货），其生产、销售构成企业的主营业务活动。 房地产开发企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于该企业的存货。 二、投资性房地产的确认和初始计量 （一）投资性房地产的确认 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： 1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业。 2、该投资性房地产的成本能够可靠计量。 （二）投资性房地产的初始计量 根据企业会计准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 以下分别说明外购、自行建造的投资性房地产的初始计量。 1、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。 企业外购的房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将该房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 2、自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。企业自行建造的房地产