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中山沙溪项目市场定位报告 一、项目技术经济指标 用地面积：295134.3m2； 用地性质：商住； 绿 化 率：≧32%； 容 积 率：不超过2.0； 建筑密度：不超过35%； 最高建筑层数：不超过15层； 最大建筑高度：不超过50米。 二、项目概况 （一）地理位置 地块行政隶属于沙溪镇，位于105国道码头山南侧。西接105国道，与国道相隔为隆都家私城，北侧为码头山，东侧为沙平村、秀山村和秀山工业区。 地块北面 地块南面 地块东面 地块西面 （二）地块现状 地块呈南北狭长带状分布。南北两端长约1300米，东西两侧距离约150—250米之间。西面沿105国道，用地红线基本呈直线，而东侧则呈不规则形状。地块有一定的高差，现有较完整的植被（龙眼、荔枝、橄榄等较大的亚热带果树为主），地块内有2个鱼塘。 地块现状 （三）交通状况 地块西侧毗邻105国道，至沙溪镇中心约5分钟车程，进入中心城区约8分钟车程（至吉之岛），至中山市政府约15分钟车程。目前地块仅经105国道由博爱路与城区相接。周边仅有一路公交车（19路：秀山工业区——沙岗墟），终点站在地块东南侧。 项目南侧规划中的外环路计划于2005年初通车，东侧亦有规划中的市政路连接博爱路与外环路，届时将可以改善项目的交通状况，日后往来城区更为快捷。 105国道 105国道左拐向地块的路口 105国道左拐向地块的路口 地块南侧的道路——将改造成外环路 （四）周边配套 目前周边为自然村及小型的秀山工业区，无商品住宅，配套设施极为匮乏。仅有的商业设施为西侧的隆都家私城。该家私城目前经营状况差，十分冷清，约一半面积经营家私，一半进行转型招租（租金约15元/m2/月）。 隆都家私城 （五）项目周边环境 地块周边除北侧一座较小的码头山外，缺乏自然景观。东侧为自然村及小型工业区，对项目形象有一定的影响。西侧为105国道，噪音污染较大。南侧目前是一苗圃场及养犬场。 小结 1．地块内自然地势高低起伏，植被完好，现有大量的树木、果林，还拥有二个池塘，有利于在规划和景观设计上创造特色。 2．外环路将于2005年初开通，可以在时间和心理上缩短项目地块与城区的距离，有助于吸引部分城区的客户。 3．项目位于连接中山西部各镇区（西区、沙溪、大涌、板芙、东升）的主干道——105国道西侧，有利于项目日后吸纳周边各镇的客户。 4．地块所处区位属于传统为中山市民所排斥的区域，不为城区置业者认同。 5．地块距城区、沙溪镇中心较远且与城区之间出现商住的断层，片区缺乏居住氛围，配套设施匮乏，不利于吸引对配套设施依赖较大的首次置业者。 6．因周边配套设施的匮乏，配套设施（如：交通、购物、教育）必须依托于项目自身的建设及引进。 7．地块临105国道一侧长达1300米，噪音污染严重，项目在规划设计时必须规避此弱势。 8．地块规模有限，周边大环境较差，缺乏自然景观和人文景观，且受噪音影响较严重，不适合于建设纯高档住宅社区。 综上所述，目前地块劣势诸多，优势不甚明显。因此，本项目将面临着如何规避和弱化劣势，充分发挥项目个性的优势的严峻考验。 三、片区概况 （一）西区 西区的总人口约7万人，常住人口约3万多人，外来人口约4万人。西区主要以商贸为主，个体批发市场、旅游酒店、交通运输、饮食服务、房地产、文化娱乐场所和金融证券等行业高度集中，以繁华商都著称。全区拥有工业企业155家，在2001年中山基本单位普查中，西区的产业单位数量亦位于全市各镇区前列。目前西区企业以电子、化工日用品、玩具为主。 （二）沙溪 沙溪总人口为14.08万人，常住人口约6万人，暂住人口约8万人。沙溪是全国最大的休闲服装生产基地，全镇服装企业达?700多家，服装年销售总额占全镇工业总产值的70%，服装业成为沙溪经济发展的支柱产业。沙溪工商个体户总数在全市各镇区中仅次于小榄，约21000个。在2001年中山基本单位普查中，沙溪的产业单位数量亦位于全市各镇区前列。 （三）大涌 大涌总人口约为6万人，常住人口约2.8万人，外来人口约3万人。2001年个体、私营工业产值近10亿元，企业经营收入位于中山各镇区的第二名，仅次于小榄。现有各类厂企600多间，其中300多家红木家具企业，200多家服装企业。大涌为全国最大的红木家俱生产基地，红木家俱生产经营成为大涌的支柱产业。大涌的工商个体户总数在全市各镇区中仅次于小榄及沙溪，约20000个。 小结 1．周边三个镇区的经济均位于中山各镇区前列，蕴藏了相当的潜在购买力。 2．周边沙溪以