绿地上海新村路项目前期定位报告汇编.doc

总 目 录 第一部分 项目市场分析及初步定位报告…………………3-48 第二部分 项目业态定位及产品建议报告 ………………49-85 第三部分 项目定位及营销建议报告…………………… 86-116 第四部分 中原关于项目方案建议汇总…………………117-137 1、中原关于规划设计的初步建议（9.26）……… 118-124 2、关于绿地项目方案的初步建议（10.3）……… 125-129 3、关于设计方案的初步建议（10.26）……………130-132 4、方案面积分割及规划建议（10.31）……………133-134 5、设计方案规划建议（11.5）………………………135-137 第五部分 附件……………………………………………138-169 1、消费者调研报告………………………………… 139-144 2、针对性商户调研报告…………………………… 145-147 3、项目市场数据补充报告………………………… 148-161 4、项目经济及财务测算…………………………… 162-169  第一部分 市场分析及初步定位报告 目 录 一、项目地块研究 5 1、地块状况分析 5 2、项目地块技术指标分析 5 3、地块现有资源利用构想 6 3.1 项目周边可利用资源 6 3.2 项目资源整合构想 7 4、地块分析与总结 7 二、区域办公市场研究 8 1、区域办公市场现状分析 8 1.1 区域办公市场供需情况 8 1.2 区域办公价格情况 9 1.3 区域办公租售情况 9 1.4 区域产品特征 12 1.5 区域产品客户情况 13 2、区域办公市场客户群分析 13 3、区域办公市场容量分析 15 4、典型个案研究 16 5、市场发展前景预测 19 6、总结 20 三、酒店市场研究 22 1、区域酒店市场现状分析 22 1.1 区域酒店市场供需情况 22 1.2 区域酒店价格情况 23 1.3 区域产品特征 23 1.4 区域酒店客户情况 24 2、区域酒店市场容量分析 24 3、酒店市场发展前景预测 24 4、总结 25 四、商业市场研究 26 1、区域商业市场概述 26 1.1 区域商业市场现状概述 26 1.2 大型商业项目介绍 28 1.3 沿街商业 29 2、区域商业市场分析 31 2.1 建筑形态 31 2.2 业种方面 31 2.3 租金及面积分布情况 32 3、区域商业市场空白点分析 32 4、区域商业市场发展前景预测 33 五、区域市场消费者分析 34 1、区域消费特点分析 34 2、区域消费者现状分析以及预测 34 六、项目竞争市场分析 35 1、区域规划分析 35 1.1 区域3公里范围内的商业和办公规划 35 1.2 区域3公里范围内的交通规划 36 2、区域潜在项目分析 36 3、竞争市场的预测 37 七、市场总结以及项目业态定位概述 39 1、市场部分总结以及结论 39 2、项目物业选型分析 39 2.1 物业选择建议 39 2.2 定位依据 39 3、项目物业组合初步建议 40 4、项目物业的形式以及初步设计建议 40 4.1 项目物业建筑形式 40 4.2 项目办公产品定位 41 4.3 项目商业产品定位 44 5、项目主题以及业态初步定位概述 45 5.1 主题定位 45 5.2 商业功能及业态定位 45 5.3 项目目标市场定位 46 6、项目价格定位 46 6.1 项目商业部分价格定位 46 6.2 办公产品价格定位 47 一、项目地块研究 1、地块状况分析 该项目位于甘泉社区，面向新村路，背靠公园。新村路的交通较拥堵，在地块南面新村路上公交站点较丰富，分别通往宜山路、体育馆等区域，新建的地铁口在灵石路新村路口，与本项目只有500米距离。 该项目内部地面平整，地块方正，利于开发。 根据对地块的分析，本地块的优势是靠近公园和主要道路，但是由于东西两面均为保留建筑，所以项目只有一面临街，这使得商业气氛会有所下降，也无形地增加了项目开发的一点难度。 2、项目地块技术指标分析 分析用地指标是定位项目的基础，这直接决定着项目的建筑形态的可利用空间以及可预见的限制因素。 表：项目用地指标 用地性质 商业、办公 地块面积 13977 容积率 2.6 可建面积 36340.20平方米（含代建公建2000平方米） 覆盖率 小于等于45% 对于本项目，规划的控制指标不多，对项目可能产生影响的是覆盖率的限制和代建公建（是否与项目的定位一致）。 存在的潜在影响是，地铁线对项目的地下的限制和对开发进度的影响。 3、地块现有资源利用构想 分析地块周边环境，可以得出项目的可利用资源，如何去整合这些资源为项目所用将成为要解决的重要问题。 3.1 项目周边可利用资源 公园的景观资