新建高星级酒店投资成本控制、设计的一点感悟精选.doc

本人做酒店有8年了，筹建、筹备、经营管理了4家包括三星、四星及五星级的酒店，且大多是私企，在酒店的投资、设计、施工、筹备等方面都颇有感触！ 一、酒店的投资： 中国90%投资酒店的私人老板都不真正懂酒店，现在房地产渐渐在退烧了，兴建高星级酒店已经成为一个多数人看好的投资方向。 本人刚开始做酒店时只以为，开酒店嘛，就是为了赚钱啊，做到3年后才明白酒店最重要的作用：首先是重要的政治、经济平台，通过它，可以完成一些“高难度”的工作，可以融资等等；稍其次，才是一定要赚钱。一些国内较有名气的大型企业，都有自己的高星级酒店，通过这个最扯眼、最直观、最有说服力的窗口来展现本企业的品牌、形象、实力、企业文化。 对于高星级酒店的投资预算，多数私企老板是这样概算的：先把土地成本暂放一边，参照相同规模星级档次的已建酒店的实际建造成本，在其基础上适量减少一部分来作为自己的投资概算值，心里底线应该是：在此基础上增加适当的追加成本而达到的一个数字。 所请的酒店管理公司所做的投资概算分析等等仅仅是做为参考，到底多少是最为合适？这个答案，投资人只相信自己的判断。 二、设计： 这一点上，很多的投资人都走了错路，大致归结有以下几点： 1、酒店管理人员到位时间太晚。 50%的业主都是在酒店土建施工完毕，装修进行到尾声时才开始招聘酒店管理人员，让这些专业的酒店管理人员到现场就傻了眼：夜总会离客房太近，其低频的震动必将让客人失眠，厨房离餐厅太远，厨房地沟位置不对，客房楼层布草间太小或就没有，没有总库，没有工程加工场地，大堂吧吧台没有设洗杯池，没有大堂PA工作间，没有员工餐厅……很多已经是处于无可奈何的境地了! 2、设计程序错误。 90%的业主是先找设计院进行酒店的结构、建筑等土建设计，然后再找酒店装饰设计公司进行二装设计，或者是图方便、省钱，把二装设计与装修施工同时交与装修施工单位进行。大错特错！ 本人目前在河北筹建的一家五星级酒店就出现了这个问题，在招聘我到位之前老板就已经找了天津天友建筑设计院完成了酒店的土建设计。表面上看，天津这家设计院也是很牛的了：甲级资质，14年的设计经验。但其设计强项不在酒店呀，里面几乎是100%的设计师没有经营管理过酒店，对酒店也谈不上精通和理解，目前在酒店设计项目上也只是停留在“你需要什么我就设计什么”的阶段。让其设计一个让业主、酒店管理方、客人都满意的酒店，就真的很“难为”对方了！设计中很多不合理的地方由于时间等综合因素不能改了：整体结构框架不能改动了，柱网也不能改动了。万幸的是客房面积太小（原设计的卫生间仅4㎡，卧室区面积约24㎡）的问题，在本人强烈的要求下，通过客房两侧各悬挑1.5米总算稍解决了一下。其他的，就只能通过考虑平面功能布局的调整，由装饰设计来弥补了。 正确的程序应该是是： 确定酒店立项—— 招聘酒店专业筹建人员或酒店管理公司—— 参与进行酒店装饰设计—— 装饰设计方案确定—— 选择酒店土建设计单位—— 结合装饰设计进行土建设计 选择土建及装饰施工单位 会审图纸 土建施工及装饰设计图纸确定 开始土建工程 开始装饰施工工程 你可以放眼看看有几家酒店是这么执行的？3、对“装饰设计”的理解错误。 80%的业主对于五星级酒店的装饰设计，要求的就是：气派、豪华、风格独特！ 其实，装饰设计最重要、最终是为酒店开业后的经营服务的！当然，必要的豪华、气派、高档必不可少，但还需把相当的精力放在酒店的平面功能布局、服务项目及各占的比例上面来。 我曾经遇到一些可笑的酒店装饰设计公司，曾直接对业主提出：“请尽快确定酒店管理公司，我们好和他们沟通，管理公司提出餐饮、娱乐、客房、会议等等方面的功能规模档次要求，我们就好照此设计方案了。”想想其实这些装饰公司也不可笑，现在很多都这样。 我当时就想，那还要请你们所谓的“酒店装饰设计公司”来干什么？设计什么？就只考虑哪地方用什么装饰材料，配什么颜色，灯光怎么打？？ 通过与深圳、广州的几家有名的酒店专业装饰设计公司接触，我个人感觉目前中国市场上的专业精通酒店的装饰设计公司实在太少，与国内的市场需求不匹配。 个人认为专业的酒店装饰设计公司是这样操作的： 首先是市场调查：对项目所处城市及周边区域进行市场调查了解，充分了解本地的文化特色，高星级酒店数量、规模、地理位置、服务项目及经营特色，市场现有客源，市场餐饮娱乐会议等消费特征、喜好等等，获得第一手重要数据。 其次是规划预测：通过该城市规划局了解该城市未来5—10年的总体规划来预测未来10年内市场需求发展走向。 最后是引导消费：考虑将经济发达城市中的一些消费项目引领到该五星级酒店中，通过五星级酒店来“引导”客人消费，在创收的同时，形成五星级酒店另类的高消费特色。 通过以上工作，再来对应该推