房地产权属登记(新).pptVIP

（一）房地产登记适用的法律法规 （二）登记定义效力功能 1、定义 房地产权属登记，是指房地产行政主管部门依当事人的申请或者依职权，对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。 2、效力。指法律赋予房地产权属登记的强制力，也即在登记之后产生何种法律上的效果。 不动产登记制度的三种主要模式：权利登记制度、托伦斯登记制、契约登记制。 权利登记制度：登记生效主义，德国、瑞士、奥地利、匈牙利等国家采用。不动产物权的得丧变更非经登记不得生效。不发权利凭证。 托伦斯登记制：登记发证制度，澳大利亚、新西兰、新加坡等国家采用。不强制一切物权必须登记，但一经登记后，权利变动非经登记不发生效力。颁发权利凭证。 契约登记制：登记对抗主义，法国、日本、美国、中国香港等采用。物权得得丧变更，以当事人意思表示一致即生效力，但不得对抗第三人。登记仅仅是对抗第三人的要件，而非生效要件。不发权利凭证。 我国房地产登记制度兼顾权利登记制度和托伦斯登记制。 《物权法》第9条规定“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，采纳了登记成立要件主义作为一般原则，而以登记对抗作为例外。 我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，依当事人的申请审核核准登记发证。 《房地产管理法》第59条、60条、61条明确规定，当事人应当申请登记。 《广州市城镇房地产登记办法》第10条规定，房地产登记由当事人向房地产行政主管部门提出申请，并按照规定提交申请登记材料。 房地合一登记发证的原则。 但也有依职权进行的登记，不发证，如:《广州市城镇房地产登记办法》第二十一条规定：有下列情形之一的，房地产行政主管部门可以直接登记：（一）依法由房地产行政主管部门代管的房屋；（二）经人民法院判决认定的无主房屋；（三）经人民法院判决收归国有的房屋；（四）被行政机关依法没收的房屋。前款第（二）、（三）、（四）项规定的情形，人民法院或者行政机关书面通知房地产行政主管部门的，房地产行政主管部门应当予以登记，并办理原房地产权的注销登记。本条规定的登记，可以不发给房地产权证书。 登记机关：一类是依法设立的专职登记机关，如日本的登记所；一类是由司法机关充任，如美国的地方法院；一类是由房地产行政管理部门充任，如我国是县级以上人民政府的土地管理机关和房屋管理机关。《物权法》的实施，将由统一的登记机构负责。 一般情况下，一个城市只能由一个登记机关核发房地产权证，如广州市国土资源和房屋管理局负责全市的登记发证主管工作，具体发证工作由广州市房地产交易登记中心负责，已核发房地产权证的交易登记部分业务下放到区交易登记中心负责。 （三）登记的种类 房地产产权登记种类分为：换证登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记、遗失登记、预告登记、更正登记、国有土地转让登记和异议登记。 登记种类的定义 换证登记：因房地产权证书破旧或损坏等情况，权利人申请换发房地产权证的登记。 初始登记：指权利人获得从未确认权属的房地产以后申请确认该房地产权属归属的登记，亦称首次确认权属登记。 转移登记：已经确认权属的房地产在发生买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使权属发生转移的，权利人申请权属转移登记。《广州市城镇房地产登记办法》第30条规定，因买卖、交换、赠与、继承（遗赠）、其他事由（如划拨、分割、合并、裁决等原因）等导致房地产权属转移的，当事人申请转移登记。 变更登记：已经确认权属的房地产在发生扩建、加建、改建或者部分拆除等原因致使房地产状况发生变化的，权利人再申请房地产权属登记的，叫变更登记。如产权人更改姓名或名称；房屋用途、地址、面积、结构等现状发生变化的；房屋分割、合并的。 他项权利登记：指在国有土地使用权或者房屋所有权上因债务或其它原因而发生的典权、抵押权等他项权利而申请设立他项权利登记。 注销登记：已经确认权属的房地产因房屋灭失、土地使用权消灭等情形终止的，原权利人应当按规定申请办理权利终止的一种登记。 遗失登记：原已登记并领取房地产权证书，因遗失、焚毁、被窃等致使灭失的，权利人要求补领房地产权证书而申请的登记。 预告登记：是与本登记相对应的概念，它是为确保债权的实现，保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记。广州市目前办理商品房的预告登记是开发企业与预购人在签订商品房买卖合同后，为保全物权请求权而申请的一种登记制度。 更正登记：指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，经其申请，经过权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构对错误事项进行更正的登记。 国有土地转让登记：已经登记发证的国有