豪宅营销案例_营销.pptVIP

成功项目营销节奏关键举措总结 星河国际 星河国际位于深圳市中心区，在项目推出时面临城中雅苑、如诗美地、雅颂居等楼盘的激烈竞争。 项目本身容积率达到4.5，远远高于周边楼盘。 星河国际营销节奏 营销活动回顾 营销的成功关键因素——取势 第一阶段：能量积聚，高度蓄势 第一阶段：能量积聚，高度蓄势 第二阶段：强势入市，脱颖而出 关键时间节点选择关键位置，形成强烈视觉冲击的同时展现气势与气度 处处展现气势与高度 3、现场展示淋漓尽致 第三阶段：全面渗透，口碑传播 以主流媒体为主要阵地，持续渗透 第四阶段：形成品牌积累与沉淀 基本资料 面临的问题及解决思路　 面对核心问题的四大策略 片区策略 竞争策略 角色区分,建立霸主地位 品牌策略 客户策略 十大客户必杀 基本资料 金鸿凯旋城成功销售总结 金泓凯旋城阶段性推广语 推广策略执行节奏 推售节奏安排 主要营销活动回顾 基本资料 项目指标： 总用地面积：200322平方米 总建筑面积：360580平方米 总住宅面积: 358780平方米 容积率：1.8 建筑密度：24% 优势亮点： 9万平米天然湖、郊野公园、 专利产品、城市距离 不利影响： 南坪快速噪音、山湖林海影响、 梅林关口交通杂乱 星河丹堤大事记 2004年12月： 世联星河丹堤项目组成立； 2005年5月： 联合星河地产参展春交会，“鼓舞2005”； 2005年10月： 首次亮相秋交会，“西银湖，城市原生别墅群”； 2005年10月： 星河国际临时咨询中心开放； 2006年3月： 星河会VIP积分卡正式启动； 2006年5月： 参展春交会，“银湖山，城市别墅 CEO官邸”； 2006年5月： 林岸会馆正式开放； 2006年5月21日：专利产品发布会暨银湖山郊野公园捐赠仪式； 2006年7月1日：展示区正式开放； 2006年7月22日：针对A、C区正式算价； 206年7月30日：A、C区正式发售，当天成交109套； 整体推广节奏 推广策略 渠道策略－－渠道挖掘，影响圈层领袖人物 价格策略－－项目价值需要展示及服务支撑 星河丹堤首期成功关键点 项目基本资料 总占地面积：55831.5 M2 总建筑面积：124301.72 M2 其中： 住宅建筑面积： 95160 M2 商场建筑面积： 1554M2 会所建筑面积： 1206M2 绿化率:40% 容积率： 1.76 总户数： 548套 总车位： 559户 栋数：20栋 层数：6—18层（TH除外） 项目成功关键点－－项目命名 项目成功关键点－－“国际公馆”形象树立 项目成功关键点－－“国际公馆”形象树立 项目成功关键点－－借势截流客户 项目成功关键点－－低成本营销结果 项目成功关键点－－低成本营销结果 香蜜湖1号基本资料 香蜜湖线上强势推广－－户外广告及形象演变过程 香蜜湖05年针对项目总体及核心推售物业TH的推广计划 香蜜湖06年针对高层的推售计划 香蜜湖06年针对高层的媒体计划 现 城市中产 向上的力量 西银湖 城市原生别墅群 银湖山 城市别墅 CEO官邸 推广主题 星河丹堤 目标客户先导 —针对目标客户，影响圈层领袖人物，制造话题 区域价值挖掘，奠定级别与地位 —银湖山郊野公园炒作 推广树立高调形象，建立知名度及美誉度 　　　 —线上：报纸广告、电视广告、3D宣传片、户外广告等 —线下：直邮、银行易拉宝、高端小众媒体杂志等 星河丹堤 升级20万，准确甄别客户诚意度（146批） 20万（准确） 将普通银行卡通过消费积分、购房积分等形式，附加其它价值，吸引目标客户，并贯穿销售全过程。 合理规避政策风险，快速锁定诚意客户（539批） 3万（快速） 影响相信风水的客户，增强置业信心 通过名人效应在网络及口头传播此信息，制造话题，增强客户置业信心 挖掘高端客户圈层，通过有吸引力的话题，形成价值认同感，口碑传播影响并渗透目标客户群（成交6套） 通过展会这样一个有影响力的活动，让市场认知星河丹堤的高调性 目的 快速锁定并准确甄别目标客户 与银行、星河会合作，在目标客户指定银行个人帐户内存款3万元，即可加入星河会 银行卡攻略 成交客户口碑影响 强化目标客户置业信心 挖掘圈层客户，制造话题，口碑传播 寻找目标客户 进程 嫁接星河会，利用积分系统，建议客户资源管理体系，扩大销售队伍，建立项目市场影响力 积分卡攻略 与风水大师行业协会沟通 风水攻略 利用张连伟、李宁等名人即将置业星河丹堤线下小众传播 名人攻略 与世联尊贵会、中行、建行、招商银行一起在丹桂轩合办为期5场主题餐会 餐会攻略 参加两次春交会、一次秋交会 展会攻略 内容 渠道攻略 星河丹堤 展示是提升项目价值的最有效手段； 园林、通道、样板房等展示条件不到位时情愿不开放，