第三章---资产评估基本方法.pptVIP

运用价格指数法应该注意的问题： 资产的历史成本要真实、准确，并符合社会平均的合理成本。 物价指数应是资产的类别或个别物价指数，即范围尽可能小，与被评资产相关的分类价格指数或者个别价格指数尽可能接近。 一定选择同类资产的价格指数，是否可以应用通货膨胀指数？ 价格指数适用范围仅适用于数量多、价值低的大宗资产（如机器设备等）的评估，而且经常是在其他评估方法难以采用时才使用价格指数法。 ∑（前n年各年收益额×各年折现系数） + A r × 折现系数 第n年 (1+r)i 1 1 2 3 4 n 评估基准日 每年收益相同 未来年期无限 每年收益不同 未来年期无限 每年收益相同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期无限 (1+r)n 1 例：某企业预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元，假设从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率为10%。确定该企业在持续经营下的评估值。 （P/F,10%,1）=0.9091; （P/F,10%,2）=0.8264; （P/F,10%,3）=0.7513; （P/F,10%,4）=0.6830; （P/F,10%,5）=0.6209; 首先确定未来五年收益额的现值 =12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777（万元） 其次，将第六年以后的收益进行资本化处理=14/10%=140（万元） 最后，确定该企业评估值=49.2777+140×0.6209=136.2（万元） 每年收益相同 未来年期无限 每年收益不同 未来年期无限 每年收益相同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期有限 ∑（各年收益额×各年折现系数） 1 2 3 4 t 评估基准日 n 优点： 充分考虑了资产的未来收益和货币的货币的时间价值，真实准确反映企业本金化的过程。 折现过程与投资过程相吻合，因此得到的结果易为双方接受。 过程相对简单，结果准确。 缺点： 收益额和收益率的预测难度较大，且受到主观判断和不可预测因素的影响。 一般只适于整体资产或可预测未来收益的单项经营性资产的评估。 四、收益法的优缺点 第三节 成本法 一、成本法的基本涵义 1、定义 以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。 2.计算 评估值＝重置成本-实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值 评估值=重置成本×成新率 3. 基本思路 重建或重置被评估资产 影响资产价值变化的因素有： 有形损耗（实体性贬值） 无形损耗（功能性贬值、经济性贬值） （1）资产的价值取决于资产的成本。 （2）资产的价值是一个变量。 4. 基本原理 即在条件允许的情况下，任何一个 潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所 愿意支付的价格不会超过购建该项资产的 现行购建成本。 二、使用成本法的前提条件 1. 被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。 2. 应当具备可利用的历史资料。 3. 形成资产价值的耗费是必须的。 （一）资产重置成本 重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本，包含了取得资产所耗费的合理的必要费用及合理必要的资金成本和利润。 分为：复原重置成本和 更新重置成本。 三、成本法中的基本要素 复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的材料、现代建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。 一般更新重置成本大于、等于、小于复原重置成本？ 无论是选择复原重置成本还是更新重置成本，关键是资产的功能不应发生变化。 两者的区别 例： 一张桌子是2000年生产，当时用料１立方米，当时单价50元／立方米，用了３个人工，当时一个人工50元；现在生产同样一张桌子，用料为０.７立方米，单价80元／立方米，使用１个人工，一个人工70元，计算Ａ的历史成本、复原重置成本、更新重置成本。 （1）历史成本 50×1+50×3=200元 （2）复原重置成本 80×1+70×3=290元 （3）更新重置成本 80×0.7+70×1=126元 物理性能的损耗或下降 Physical deterioration （二）资产的实体性贬值 亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的