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天鸿地产／中国湖州仁皇山项目前期策划顾问 天鸿地产/ 中国湖州仁皇山项目前期策划顾问E-HOUSE CHINA/2008041 123产品规划建议运营模式建议总体定位分析4项目财务分析213??充分了解、研究湖州城市、东部新??通过市场深入、细化调研，测试各??结合项目总体规划，确定项目区的功能定位、经济构成、发展方种物业细分市场的发展空间整体开发步骤、开发时序向以及人口影响力??通过目标客户访谈，核实客户需求??结合项目资金需求、赢利要求、??通过各物业市场调研、研究，确定偏好，为项目客户寻找落地潜在风险考虑，确定项目合理项目物业选择、发展方向的运营模式方案??深入研究项目整体规划布局，各物??针对旅游休闲地产、新城区开发、业建筑、风格、面积等产品细节，度假物业等充分研究，为项目定位结合各细分市场的特征，确定项目寻找成功借鉴因素开发的产品规划、各物业类型??综合分析，确定项目区域定位、总体定位、各地块细分定位以及产品??根据不同的产品方案，测算相应的成本收益、投资回报、现金流情况，根据4概念性方向财务分析结果，优选最符合项目特质的产品组合??测算项目在不同运营模式下的投资回报、现金流等情况，确定合理的运营模式2 1城市格局分析2房产市场分析创新理念导入总体定位分析4土地属性分析33 1城市格局分析??湖州作为浙江三线城市，东距上海150公里，南离杭州90公里，北隔太湖与苏州相望；交分析总结??目前浙北地区公路交通主要依托国道，导致湖州至上海的交通时间高达3小时，公路交通效率较低；通??随着申苏浙皖08年通车以及未来申嘉湖杭（10年通车）、杭长（09年通车）3条高速公路的建成，至2010年前条后湖州公路交通效率将大幅提高；??价值发现—随着申苏浙皖高速湖州段通车，湖州至上海只需1个半小时，湖州融入上海2小时经济圈，对上海产业件转移、接轨能力大幅加强。湖州人文资源丰富、文化多元化??规模经济的差异，导致整体城市经济在长三角20个城市中位居17；经湖州及仁皇山具有良好??私营企业众多，财富两级分化，致使人均收入水平与人均可支配利润位列长三角中游水平；济的规划潜力??整体经济规模偏弱，私营为主导致贫富差距扩大。产??目前湖州产业主要以第二产业为主，第三产业服务业近年来取得了一定的发展，但发展速度有限；交通条件的改善，是湖业??产业结构以私营业为主，其比重达到66.97%；州崛起的重要契机??南浔（地板）、织里（童装）、安吉（竹制品）、长兴（建材）等区县已经形成了各自的产业核心优势。??城市规划－以向东为主，向北为辅，向西补充完善，南部保护和控制城??申苏浙皖高速公路南侧主要布局工业发展用地；市??现G318公路的北侧结合仁皇山等生态环境布置生活设施用地，并在其中形成贯穿老城区、仁皇山的融传统与现代、规自然与人文为一体的城市公共活动轴线;??湖州中心城区在仁皇山行政、文化、体育中心和老城传统商业中心的基础上，在湖州与织里之间布置融现代商贸、划金融服务、旅游休闲设施为一体的新的城市中心区。人随着湖州融入上海2小??湖州素有”丝绸之府，鱼米之乡，文化之邦“之称文??拥有优美的自然资源和众多的历史人文景观，如江南水乡古镇南浔、德清莫干山、安吉境内世界上种类最多的竹时经济圈，湖州经济发种园以及南太湖旅游休闲等；资展迎来新的发展时机??举办多种文化节庆活动，如“全国极限运动大赛”和“湖笔文化节”。源4 2房产市场分析??湖州03年以来全年商品房施工面积为全年销售量的2.5-3倍，根据当地项目开发时间为2-3年分摊计，全年施工面积与全销售量基本吻合，供求比例接近1；分析总结住??从湖州商品房价格走势来看，呈现出稳步增长态势，至08年4月，公寓市场新盘销售均价达到约4500-5500元/宅平方米之间，联排市场均价约为7000-9000元/平方米；??从价格历年涨幅来看，经历03年的疯涨之后，06年以来价格涨幅价格涨幅相对走势平稳；市住宅市场：仁皇山新区已形成湖州市中高端??目前湖州城市高端住宅主要供应分布在仁皇山新区、市中心区以及湖东余家漾社区，项目地块具有打造高端住宅住宅板块，市场接受程度良好；场的先天条件；本案方向：打造城市高绿化率、滨水高尚居住社区办??目前湖州写字楼市场基本被仁皇山区与市中心区域所垄断；办公市场：办公类市场产品有待于提升档次，将突破传统单一写字楼的形式，产品形??写字类产品市场接受度不高，租金和售价都处于较低的水平，平均租金1.0－1.5元/平方米/天，平均售价4500公态将多样化；－6500元/平方米；市本案方向：基于写字楼售价与公寓基本持??受整体写字楼市场低迷的影响，目前湖州写字楼市场处于发展初期阶段。平，且租金与售价处于较低的水平，本案不场建议开发写字楼。商业市场：区域商业市场集聚能力将进一步??湖州市商业市场主要形