学府茗苑单身公寓策 划 方案.docVIP

学府茗苑单身公寓策划方案 提 纲 ⊙ 外部环境分析 ⊙ 项目自身思考 ● 属性分解 ● SWOT分析 ● 类似市场分析 ⊙ 具体策略应对 ● 项目定位 ● 客户定位 ● 推广策略 写在前面的话 所谓的策划，就是能够预见未来并能实现现实和未来之间 的提前嫁接，同时整合当下资源为未来的结果提前促成。 所谓的营销，不单仅是以销售为最终目的，而是在促进热 销的同时，形成其永续的价值增值，凝聚项目效应。 爱地，坚持以项目为根本、市场为基础、客户为导向、 专业为手段，为服务企业实现经济和品牌收益的最大化。 任何一个项目的成功，始终都离不开大环境的促成。 我们只有在充分了解市场、洞悉宏观的基础上，才能应势 应变，对项目做出最正确的决策。 审时度势，把握趋势，应势而为，方能借势成功！ 外部环境分析 外 部 环 境 分 析 审 时 度 势 当前宏观政策分析 宁波及北仑房市分析 关键字1： 调整期 2007年以来，一系列政策相继出台，调控强度大、密度高，且全方位，将对08年的房市继续产生作用。 市场和政府的博弈加大； 卖方和买方的博弈继续。 当前宏观政策分析 关键字2： 货币政策继续从紧 CPI居高不下，人民币升值步伐开始加快。 政府将继续实施从紧货币政策和稳健的财政政策，上调存款准备金利率和加息调控的办法都将可能继续进行。 当前宏观政策分析 关键字3： 市场信心依旧 房价温和上涨 近期包括人民币升值以及股市调整等情况有可能使得过剩资金再度进入房地产市场，从而推高房价。预测二季度房价将面临较大上涨压力。 当前宏观政策分析 大市已经开始回暖，整体市场平缓增长 2008年在外界一片“降”声的喧哗中，宁波楼市顶住压力在刚性需求的支撑下，以平稳渐长的趋势继续行进。尤其今年三月份四区成交量环比猛增4倍多，从市场情况了解，刚性需求仍旧为市场主导因素，去年末开始的持币观望情绪已淡化。但是整体形势还不明朗，市场没有完全复苏。 宁波及北仑市场分析 近几年来，北仑房地产市场在行业整体趋好的带动和群众改善居住条件有效需求的双重拉动下，北仑市场总体保持了供需两旺的良好局面。市场内住宅类产品不仅数量逐步增多，整体品质也得到了不断提升。需求量在前两月的压抑下得到集中性释放，市场转暖，成交量开始上升。但是和宁波大市场一样，存在不确定因素。 北仑市场整体向好，仍存不确定因素 宁波及北仑市场分析 07年末至08年初的调控风波使全国大部分地区的市场元气尚未恢复， 这也预示了房地产市场已经走过“有房不愁卖”的非理性阶段，正式进入洗牌调整时期。但是我们相信未来的形势依然是美好的，只是目前的现实是有点残酷，这也意味着有更高的要求，无论作为开发企业还是代理策划公司，都必然走专业化、市场化之路，才能在市场上立于不败。 爱地认为 只有对项目自身进行深入分析，才能全面把握，方能有的 放矢，制定有针对性的策划方案。 本环节将分别从产品本身的规划、户型、面积等内在 素质以及项目的地段、交通、配套等外部条件进行分析， 从而得到信息，作为项目未来发展的支撑，同时为方案的 制定打下坚实的基础。 项目自身思考 项 目 自 身 思 考 自身属性分解 SWOT分析 类似市场分析 项目概况 本项目位于学府茗苑的东南角，东临宁波职业技术学校，南临新大路与 庐山东路相汇处与明港公寓相望。目前属于学府茗苑三期的一部分。 项目其它信息： 物业类型：小高层 规划套数：约198套 面积范围：40－70㎡　　 使用年限：70年 明港公寓 学府茗苑 本案 宁波职业技术学校 金元宾馆 作为单身公寓产品的必然性 项目属性分解 面积 ：40-70平方米 户型：一室居 格局：小高层 作为单身公寓产品的优越性 项目属性分解 位于宁波往北仑中心方向的必经区域之一，战略地位突出； 地处北仑新老城区交汇处，即可享老城区成熟的商业氛围和 居住氛围辐射，又能得惠于新城区全新的市政配套支持； 项目紧邻的新大路为北仑区南北向最为繁华的核心商业综合 街，是政府未来主力发展的核心街道之一。 “荣居成熟生活圈、尽享繁华商业圈”的优越地段 以曼哈顿广场为旗舰的商