武汉市青山区城市综合体(5星级酒店)项目可行性分析精选.doc

PAGE **·项目可行性分析 2011年3月 目 录 第一 TOC \o 1-3 \h \z \u 章 项目基本情况 第二章 项目区位 第三章 国务院批复的武汉地区2010～2020规划 第四章 武汉市“十二五”规划及高铁经济 第五章 五星级酒店及发展趋势 第六章 初步规划方案 第七章 经营思路的分析 第八章 开发节奏的控制 第九章 2010年同业态商业、酒店、写字楼销售情况 第十章 成本分析 第十一章 收入分析 第十二章 现金流量控 第十三章 风险控制 第十四章 结论 PAGE 第一章 项目基本情况 一、项目概况 本项目位于武汉市青山区友谊大道与工业三路交汇处，项目地块东西宽约145米，南北深约为150米，项目总用地面积16782㎡。南面地形呈半圆形对称式布局，场地较为平整，规划中的轨道交通从基地东北角穿过。本项目初步规划，地上36层，地下3层，地上建筑面积100922㎡，地下建筑面积20416㎡，总建筑面积121338㎡。是集五星级酒店、餐饮，中型商业广场，商务办公楼于一体的城市综合体开发项目。 二、项目规划设计条件 1、项目规划净用地面积：16782.11㎡； 2、规划用地性质：商业金融业用地；土地分类：商服用地； 3、用地位置：青山区友谊大道与工业三路交汇处 4、容积率：6.0； 5、计容积率面积：100692.66㎡（容积率×净用地面积）； 6、建筑密度：应不大于50%（现规划条件为不大于35%）； 7、规划特殊要求： ⑴该项目涉及轨道设施用地应严格按武汉市有关规定要求执行，并在项目规划设计及实施时征求地铁主管部门意见； ⑴根据城市道路景观控制要求，应控制距友谊大道不少于15m宽的绿化带，建筑后退友谊大道道路红线不少于25m。 第二章 项目区位 一、项目所在地简介 本项目所在地——武汉市青山区，位于武汉东南部，南倚 HYPERLINK /view/74677.htm \t _blank 东湖风景区，西北濒万里 HYPERLINK /view/4185.htm \t _blank 长江，与天兴洲隔江相望，是 HYPERLINK /view/1267.htm \t _blank 武汉市中心城区之一，总面积89.5平方公里，常驻人口60万。该区是全国闻名的钢铁化工生产基地、国家环保产业基地核心区、船舶制造基地、全国循环经济试点区。境内驻有武汉钢铁公司、 HYPERLINK /view/61891.htm \t _blank 中国第一冶金建设公司、华侨城、武汉石油化工厂、中冶集团武汉钢铁设计研究总院、武汉科技大学、武汉理工大学等20多个大型企业和科研机构。 在青山区杨春湖畔耗资140亿元兴建的武汉火车站于2009年12月26日正式建成通车，设有20条铁轨线，11座站台，又是 HYPERLINK /view/2265464.htm \t _blank 京港高速铁路的重要站点，以武汉火车站为主体，建设服务中部、面向全国的一流综合 HYPERLINK /view/980248.htm \t _blank 交通枢纽，功能完善、充满活力的华中陆港。高效、现代的铁路运输服务质量，运营一年多来，单日最大客流量已达到6万人以上。按武汉市发展规划，在不久的未来，武汉站将打造成绿水交融、特色鲜明的生态站区，成为代表武汉21世纪建设水准的精品工程和标志 HYPERLINK /view/6591.htm \t _blank 武汉市迈向区域性中心城市繁荣与活力的新名片。 计划在2013年3月建成的武汉轨道交通4号线位于武汉市江南，自武昌火车站起，至青山区武汉火车站，途经紫阳东路、傅家坡一路、中南路、洪山广场、中北路、岳家嘴、中北路延长线、二环路、武青四干道，将青山区与武昌区紧密相连，交通将更加便利。 近年来，随着天兴洲长江大桥、阳逻长江大桥、二七长江大桥与武汉火车站形成的“三桥一站”的建设，青山的区位优势日益明显。区委、区政府着力推进大开发建设，不断加大招商引资力度，引进“华侨城”等多个大型项目，为青山区的发展带来了新的历史机遇。 二、项目区域优势及周边配套 本项目拥有着得天独厚的地理优势。距武汉火车站和正在建设地铁四号线仅一公里之遥，距兴建的华侨城大型生态旅游度假区不到两公里。距天兴洲长江大桥、三环线不到一公里。而人流如此密集的区域里，像本项目这样的大型城市综合体项目是严重缺乏的。 昔日灰蒙蒙的天空，晦暗的老式住宅楼，曾是这个重工业区的“标准色”。现在随着政府大力推行循环经济、按“东工西居”战略的区域规划调整改造，青山正在化茧为蝶，展现出斑斓魅力。电脑城、大型超市、各种品牌店纷纷落户，加上绿化率高的优势