房地产最近法律政策讲义.doc

房地产最新法律政策概述讲义 云南曲直律师事务所 第一章 概述 一、房地产是指土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的合称。 房地产行业涉及到的主体广泛。（1）房地产管理部门，土地、规划、建设管理部门。（2）房地产权属主体，土地所有权人、房屋产权人。（3）房地产开发主体，开发企业、建设企业。（4）房地产服务主体，房地产经纪，金融机构、评估机构、物业服务机构。（5）房地产上下游产业。房地产与20多个产业有直接关系，共涉及上下游50多个行业。 二、房地产法是指调整房地产关系的法律规范的总称。 我国的房地产法，不是一部单行法、不是一部法典，而是包含了宪法、民法规范、经济法规范、行政法规范、刑法规范，还包括国务院、中央各部委、各地方出台的规章、条例、办法等。 房地产立法现状。当前大量的房地产法律关系是通过国务院、各部委、地方人大及常委会以行政法规、部委规章、地方性法规规章的形式在立法。而房地产行业的运行，更以较多的地方性政策的出台进行调整。所以房地产法律是一门综合的学科，具有复杂性和广泛性。 综上，国家对房地产的调控，可谓“牵一发而动全身”。 我们今天要和各位探讨的是，近两年来出台的部分最新的房地产法律、政策。 第二章 土地相关法律问题 引子：“强拆” 2012-05-16 云南网 昆明拆迁户邹铭灿一家布下重重防线抵御拆迁，邹家准备了燃烧瓶、砖块、点燃的煤气罐，并设置了简易“瞭望点”。邹铭灿称曾在凌晨遭遇拆迁队铁锤砸门。记者在采访时也目击了有人拿弹弓对准邹家大门，邹铭灿脸部受伤。警方称双方有矛盾已久。 只要拆迁人员一靠近房子，燃烧瓶、砖块甚至点燃的煤气罐就会从六楼楼顶飞下去。这个在类似“钉子户大战拆迁队”的游戏中才会出现的情景，昨天在昆明市教场东路一拆迁工地真实上演。对抗中，拆迁户邹铭灿说自己被对方用“枪”打伤了下巴。 《国有土地房屋征收与补偿条例》颁布后，正式废除了《城市房屋拆迁管理条例》行政强拆，改由行政机关向人民法院申请强制执行云南省高院副院长田成有曾在接受采访时表示，政府强拆时“既当裁判员，又当运动员。”被拆迁人缺乏有效的救济途径。《征收与补偿条例》取消了行政强拆，规定由政府“依法申请法院强制执行”。取消行政强拆，保证了拆与被拆双方力量的平衡性，同时，改“拆迁”为“征收”，体现了强制征收的司法化。 第十条 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。由行政机关向人民法院申请强制执行 《城市房屋拆迁管理条例第十七条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。　　 四、对暴力拆迁行为的禁止性规定 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条　实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。　　 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。　　 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。　 城市房屋拆迁管理条例 （六）超越职权； （七）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。 人民法院裁定不准予执行的，应当说明理由，并在五日内将裁定送达申请机关。 社会资金参与昆明市土地一级开发整理项目相关问题概述 一、基本概念 1. 参与土地一级开发整理的概念 　第二条　本办法所称参与土地一级开发整理，是指在市人民政府授权市级国有投资公司或县级地方人民政府进行土地一级开发整理过程中，社会资金参与一定区域内土地的征地、拆迁、安置，实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等市政基础设施配套建设工作，使该区域内土地具备供应条件的行为。 2. 社会资金 第三条　本办法所称社会资金，是指除昆明市财政性投资以外的社会资金，包括国有或国有控股企业的资金，集体企业、股份合作、联营企业、有限责任公司、股份有限公司、私营企业、个体工商户、自然人等社会主体的资金，外商企业资金以及基金、信托等各种形式的资金。 二、相关规定 1、.参与的阶段与领域 第五条 社会投资人可以自主选择以下阶段和领域参与土地一级开发整理项目： （1）土地的征地、拆迁及安置； （2）市政基础设施配套工程建设； （3）全面参与征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设等。 2. 社会投资人的选择和确定 第九条　负责土地一级开发整理项目的国有投资公司，应当按照昆明市有关招标管理办法、规定和本办