新政下的房地产企业发展战略思考任志强gai.ppt

内部培训 新政下的房地产企业发展战略思考 企业战略确定的前提 适应于经济制度的要求 适应于行业的发展阶段 适应于法人治理的结构 适应于人才发展的条件 我国房地产市场化过渡 80-88年：国有及国有控股垄断市场 89-91年：少数开放地区的市场化探索 92-97年：以住房分配为主的半市场化 98-01年：货币化分配和信贷支持的市场化 02年至今：土地垄断后的新政 调控后的政策变化 收紧土地供给的闸门 减少土地的供给量 实行严格的“招拍挂”制度 处理历史遗留问题（8.31） 收紧银行信贷的闸门 提高存款准备金利率 提高存贷款利率 提高资本金率 降低按揭比例 延迟放贷时限 规范市场秩序 土地出让金的全额支付 销售许可的管理 网上登记 二手房交易金的监管 广告管理 提高进入门槛 税收调节 二手房交易税费 增值税：土地增值税、房产增值税、二手房增值税 契约税 物业税 产品限制 土地供给的限制：别墅、高档公寓 产品户型的限制：120+-20%；70%-90M2 两限房 住宅禁商 政策变化对企业的影响 增加对资本金的要求 首期支付 外资 二手房市场 信托 调整土地储备 用土地换资金 用资金换土地 改变经营策略 缩短前期 加速销售 有紧有松 适度持有 专业化 引发市场格局变化（一） 企业规模集中 性质与构成集中 资源集中 引发市场格局变化（二） 向公众与混合 向规范化 向专业化 商业模式转型 生产型制造利润向 兼并 服务 品质 经营 资产增值 地区性转移 二三线城市 地方变区域 区域变全国 商业模式决定发展战略 战略 动词：意味着要做某些事 名词：意味着如何做某些事 基础：明确企业的定位 商业模式在企业的地位 商业模式的定义 商业模式是一个理论工具，包含了一系列的元素及其之间的相互关系，表达了一个特定企业的经营理念。 商业模式阐述一个企业向一类或几类客户提供的价值，说明该企业的结构，阐明该企业为了有利可图的持续收入流而形成的创造、营销和传递价值的合作网，以及关联资本合作网。 构建“商业模式”材料 商业模式的内部结构 住宅市场和商业地产市场 传统房地产市场和现代房地产市场 传统房地产业的产业链 现代房地产业的产业链 房地产业的主要业务类型 美国房地产企业演变的三个主要阶段 美国房地产前四强公司发展历程 美国房地产前四强公司发展历程（续） 美国主流模式的基本特征 综合开发模式 商品房建设 物业服务 地产金融服务 建筑业相关服务 专业化分工 从事产业链中不同环节的生产和服务 商业模式 开发流程高度专业化 开发产品的专业化 金融资本参与的广泛性 美国房地产企业融资路径变化示意图 变化趋势 由生产经营向资产经营扩张 开发商与投资商的角色分离 国际化与社会责任意识的加强 规避宏观经济波动 香港房地产企业经营模式 大型企业：经营业务多元化 中小型企业：专、精、化 香港部分大企业的经营范围 香港部分地产企业物业收益占总收益的比重 长江实业集团物业收益及比重 新世界发展物业收益及比重 新鸿基地产物业收益及比重 恒基兆业物业收益及比重 恒隆地产物业收益及比重 近几年香港部分企业的土地储备情况 （楼面面积：万平方呎） 长江实业银行贷款期限结构 长江实业借款结构 日本房地产公司的业务模式（三菱地所） 三菱地所的业务模式（二） 大和住宅公司业务模式 “住友”的四类核心业务 租赁 : 商业地产的开发和出租 销售 : 公寓的开发和销售. 建设 : 为住宅所有人开展的定制住宅合同和建设 中介 : 新旧住宅和能产生收入流的商业地产的中介. （二）运营模式 1.吸引客户，创造市场 ?不仅提供空间和建筑，而且提供新生活方式形成所需的各种要素。 ?不仅投资建设，而且为住宅购买者提供金融服务。 2.投资者资产的投资与管理服务。 ?从自有资产的投资与管理拓展到投资者资产的 投资与管理。 ?发挥公司在房地产领域的经验，扩大房地产证券化为 础的投资管理、资产管理业务，通过房地产相关业务 链提升公司价值。 3.细分市场，专业化运营。 （三）盈利模式 1.当房地产企业的盈利主要来源于销售带来的生产者剩余时，房地产企业的盈利模式相似于一般的生产企业，即，控制成本、提高质量、面向市场的大规模生产。这种盈利模式的直观表现是：通过不断地置地开发卖房子获得发展。这种盈利模式一般出现在经济重建时期、快速城市化时期、经济持续增长且住房制度变革时期。 2.除了房地产交易带来的生产者剩余、房地产企业的盈利还主要来源于对所拥有的房地产项目的出租和经营时，房地产企业的盈利模式就变成了“做价值”。以商业地产业务为主的公司这方面尤为突出。“住宅地产做价格，商业地产做价值”。 3.在长期繁荣的背景下，房地产企业的商业模式转变成：不断扩大企业所拥有的资产