松江钦州蓬莱大道项目整体定位及发展战略报告.doc

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松江钦州蓬莱大道项目整体定位及发展战略报告

版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有,未深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 松江钦州蓬莱大道项目 整体定位及发展战略报告 谨呈:广西松江地产开发有限公司 项目研究的工作阶段划分 初步整体定位报告 项目整体定位 及发展战略(终稿) 市场调研阶段 项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 房地产市场调研 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈 2010/04/17 2010/04/27 2010/04/10 项目界定及目标分析 项目核心问题分析及导出 宏观大势分析 区域价值研判 市场机会挖掘 重点竞争项目分析 项目整体发展方略 项目初步整体定位 启动区及物业发展 建议(下阶段工作) 项目界定及目标分析 项目核心问题分析 宏观调控及大势分析 城市区域价值研判 区域竞争机会挖掘 重点竞争项目分析 参考案例 项目整体发展方略 项目整体定位 产品定位及规划建议 经济测算 2010/05/17 30天 启动区定位 启动区展示 启动策略及分期 建筑风格建议 园林风格建议 户型产品设计建议 配套设施建议 动态经济测算 设计任务书 规划跟进服务 本次初步成果汇报的提纲 项目本体分析 宏观调控的影响 项目发展战略及定位 案例借鉴 项目核心问题及分析 产品定位及规划探讨 本体 1 我们是谁?目标是什么? 2008年初,中国批准实施《广西北部湾经济区发展规划》,广西北部湾经济区开放开发正式纳入国家战略。这一享受中国特殊经济政策的区域,正在聚集亚欧投资者的目光。 项目地处北部湾经济圈,北部湾经济的发展成为中国沿海第四极,带动广西及西南区域发展的新引擎 北部湾09年GDP占广西全区31%,财政收入、固定资产投资占全区35%;通过贸易、投资等各方面经济增长拉动广西全区经济快速增长 钦州的区位优势独具魅力。钦州处于北部湾经济区的中心位置,交通便利,加之钦州保税港区建立和中国-东盟博览会的辐射效应,大大提升和加强了钦州和东盟之间的经贸合作水平。 许多亚欧国家早已经将投资目光锁定钦州,印尼金光集团从2004年开始就在钦州投资林浆纸一体化项目,计划总投资400多亿元人民币。2008.美中商贸总会和钦州市签下了合作项目,投资约15亿元人民币在钦州打造一个北美特色的商贸城。 与东盟双边合作日益紧密,2010年1-2月,双边贸易额达5040万美元,比去年同期增长25.5%。 钦州处于北部湾经济区的中心位置、与东盟大市场连接的重要枢纽,独特的区位优势使得钦州与东盟的双边贸易飞速增长 地处中国华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部,是中国西南地区最便捷的出海通道,也是连接中国西南、华南、中南与东盟大市场的重要枢纽。 2008年进出口总额为12.7亿美元,年均增长85%,其中与东盟贸易额达到5.2亿美元,六年增长了84倍。东盟10国除老挝、文莱和缅甸三国在钦州尚无投资外,其它国家在这座新兴临海工业城市均有投资。 钦州港口吞吐量环比增长33%,增幅超过北海和防城港  2009年建成钦州港大榄坪1#和2#泊位、北海铁山港1#和2#泊位、防城港18#和19#泊位等6个万吨级以上泊位,沿海港口吞吐能力突破1亿吨,广西北部湾港打造成为亿吨级大港,2009年沿海港口货物吞吐量达9407万吨,增长16.3%。 2009年钦州实现397亿元,经济总量仅次于南宁,而经济增长速度已多年第一,在投资规模逐年扩大的基础上,经济增长的良好前景,保证了钦州市在北部湾经济区经济地位的重要性。 钦州09年经济增长速度第一,经济总量第二,港口吞吐量增幅第一,区域产业优势明显 项目位于钦州市河东片区,作为主城区内的主导拓展区、未来的文化行政中心,依托“八大场馆”建设,区域内房地产正急剧升温 区域属性 项目属性 所处区位 规划配套 钦州市-主城区-河东区; 项目距离“八大场馆” 步行5分钟; 项目距离旧城区中心车程10分钟; 近钦州火车东站 功能上,项目位于城市行政信息中心与城市文化体育中心的辐射范围内; 新盘、大盘聚集地 急剧升温中的 城市新区 关键词一: 地块东侧规划有市政主干道蓬莱大道,但目前未开通; 项目所处河东新区区域缺乏基本的生活配套,商业购物、饮食业极不发达,主要依赖与老城区。 区域公交线路较少,规划中的四桥目前尚未开通; 尽管规划有市中医院,但目前医疗配套极度不足; 各楼盘商业配套规模小或未启动; 目前人气不旺,从钦州人居住习惯看,较为僻静; 钦州本地人不习惯“过江”居住; 区域属性 项目属性 所处区位 规划配套 新区发展尚未成熟,公交系统不发达,缺乏商业、医疗等生活配套,对河西区域依赖性高 关键词二\三: 市中医院 非钦州人传统 居住区域 生活配套不成熟 地

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