河南开封加宝项目初步整体提案.ppt

* * * 商业可行性分析 根据项目情况，我们从市场容量、商圈能量和项目地块开发特质来论证项目商业可行性。 商业开发空间 城市规划 区域位置 人口状况 交通体系 竞争关系 地块条件 良好经济运行状况和积极发展前景； 处于城市的发展方向上，不会被边缘化； 属于城市重点发展区域； 处于居住的几何中心，保证有广阔腹地； 接近购买力，位于消费中心； 大规模人口聚集，且有一定增长空间； 有较强的消费能力； 强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力； 便利的停车系统； 有较强的市场竞争力； 地块大小能满足开发需求； 城市规划 商业可行性分析 属于城市重点发展区域，汴西新区建设重中之重，发展前景优越； 区域位置 西部建成区核心位置 商业可行性分析 项目周边3公里常住人口为13万,以在校生和第三服务业为主的流动人口近10万人,具备一个中型综合性商业中心的人口规模。 商业可行性分析 区间路 城市中轴线 次干道 （断头路） 项目地块三面临路，与城市主次路道联通，城市内外交通便利，满足各种类型商业交通需求。 断头路对商业辐射有一定的制约，解放路的改造将为商业发展提高一定的空间。 商业未来竞争状况 中心商圈 第二商圈 项目商业面临的竞争表面上看是来自中心商圈，其实是来自项目周边待开发的集中式商业。 A、开元名都 8万平方米，开封首席（宋）文化体验娱乐广场。沃尔玛宣称进驻，目前尚未动工； B、森林半岛 风情商业街，目前尚未动工； 商业的竞争不仅是地段，更要看重体量规模和先发优势； 竞争分析： 项目的优势在于位于成熟城区，具有先发优势，可以拥有较好的商业资源； 1 2 3 商业地段位置优劣排序 国内百货业态演变过程:传统百货→流行百货→精品百货→主题百货→折扣百货→MALL多业态组合; 各商场内部规划不够专业，业态搭配不全，品牌搭配不合理，例如：航天·铜锣湾百货整馆面积不到1万平方，运动、休闲及童装童玩等几大业态无法在该馆内体现，不能满足现有消费需求，造成大量客流流失。而其它各大商场由老商城升级版，馆内体量较大，内部规划比较混乱，业种搭配不合理，例如：兴和百货商场由开发商管理，商场定位不明确，缺乏专业管理概念，造成商场内专柜装修不统一，部分专柜货品不丰满，员工形象较差，工作期间散漫，消费者对商场印象较差，造成该商场业绩一般。 现有的百货从外面看，广场停车位少，无法满足现有消费客层，外立面设计普通，内部装修较简单，造成百货商场内购物环境差。 百货业态可行性论证 开封目前百货业的发展水平处于传统百货及流行百货之间。 百货业态可行性论证 开封的主题百货有较大的市场发展空间，建议项目根据汴西消费情况开发中型主题百货。 从国内知名如世纪联华、易初莲花、丹尼斯等连锁大卖场已经形成对大众认知度，开封目前并未引进此类大卖场，而现有超市及便利店仅有三毛连锁超市独占市场，本土化管理感念较重，品牌性差，购物环境一般，企划布置弱，无法给当地消费者全新购物理念，难以与发展中商业接轨。 在未来的年代国内外知名大卖场进驻，将会带动消费生活档次，规模等更加齐全，价位更加优惠，服务也将专业化，而目前专业化大卖场是开封市一个空白，随着开封再进一步发展，如沃尔玛、家乐福也将会陆续进驻。 大卖场业态可行性论证 项目适合发展大型专业化大卖场，建议引进国内有代表性的大卖场作为项目商业的主力店，营造商业热烈氛围。 在旧城区发展和改建13条商业街，其中马道街规划为商业步行街。 (1)书店街； (2)马道街； (3)宋都御街； (4)寺后街； (5)鼓楼街； (6)中山路； (7)自由路； (8)徐府街； (9)徐府坑街； (10)大袁坑沿街； (11)五福路； (12)胭脂河； (13)菜市街。 以经营女装、男装，羽绒服、中性休闲及餐饮为主。 马道街在目前开封商业步行街客流量大、经营业绩良好，且租金在200—300/㎡是目前租金较高商业步行街。 商业街在开封主据市场业态主流；未来传统商业步行街将被集购物、休闲娱乐、步行街于一体的大型购物场所取代。 优势：位于开封老商业中心，交通便利、到达公交车较多，客流大、适于中青年消费场所；百货类业态不强，使得步行街大量消费客群外溢于郑州等地。 商业街优劣势分析： 劣势： 脏乱差，街道过于窄小，不能给消费提供舒适休闲场所，商业概念差，造成商业步行街业种混乱，在今后生存造成较大障碍。 步行街业态可行性论证 高档西式快餐、咖啡集中在商业中心，如：麦当劳、肯德基、豪享来、德克士、拉芳舍等， 高档中餐分布在晋安路一带，体量一般在300平方以上， 餐饮业态可行性论证 本土中餐、西式快餐发达，地域特色明显，布局相对集中，商务风情餐饮供应不足。 餐饮集中在大梁路、晋安路、宋城路等，中高档餐饮多在城墙外新区，老城区则为特色餐饮如特色小吃等中低