2010北京昌平小汤山常兴庄B地块可研报告.pptVIP

研究思路 区位 交通 四至 地块现状 周边资源链接 本项目属性界定 北京整体别墅市场发展现状扫描 区域整体房地产发展现状分析 别墅客户群体逐步本土化 1997年之前，持有外国护照的客户占到70％ 其中港、澳、台客户约占50％，以自住和投资客户为主；东南亚、欧美等客户20％左右，多数为机构客户 1997年以后，别墅的购买群体逐步本土化 国内客户已经占到自用型客户的80％，并且有持续增长的潜力 别墅客户群层面扩大，别墅从少数人彰显身份的专属品走向追求引领居住时尚的别样生活方式 国民经济的持续稳定增长下中产阶级的规模不断壮大 价格适中的亚别墅以及小独栋等产品的出现 使中产阶级的别墅梦成为可能 项目整体发展策略 项目整体定位初判（产品建议、价格建议、客群定位等） 项目定位及产品发展策略研究 别墅（独栋）或类别墅（联排、双拼、花园洋房等）产品的市场机会分析 目从前的区域市场的产品情况来看，虽然独栋别墅仍然是主流产品，但是从下表的比较分析中基本可以得出，发展类别墅产品较独栋产品更有市场机会，也更加符合别墅未来的发展趋势； 同时发展类别墅产品较独栋产品，对于开发商资金更有保障，市场风险较小； 尽管发展类别墅产品更有优势，但是独栋产品的高端价值却是其他类别墅不能代替的，产品规划时应综合考虑。 本项目的产品发展策略——复合化的产品路线 本项目产品配比建议——根据产品发展策略，按容积率为≤1计算，以联排、双拼别墅为主，同时搭配部分花园洋房和独栋别墅或多层公寓作为补充。 本项目客群定位 本项目销售价格建议——根据目前市场价格波动状况，设定分物业价格的上限与下限标准，作为市场不保守与保守价格的区间参考价。 相关经济技术指标 本项目经济测算（两套方案） 拿地价格建议 销售总收入估算 方案一： 项目总投资估算表：整盘均价17000元/平米计算，已知项目总投资额约6.36亿元，合楼面单价约4173元。 项目收入表：按售价17000元/平米计算，销售净收入约24.46亿元 项目损益表：假设总土地成本为X万元，整盘均价17000元/平米，项目净利润率在5% 情况下进行测算，反推土地成本价格。 土地成本核算：5%净利润率的情况下，土地成本约为9亿多。折合土地成交单价约5942元/平米，约396万/亩。 项目总投资估算表：整盘均价23000元/平米计算，已知项目总投资额约6.6亿元，合楼面单价约4325元。 项目收入表：整盘均价23000元/平米计算，销售净收入约33.09亿元 项目损益表：假设总土地成本为X万元，整盘均价23000元/平米，项目净利润率在5% 情况下进行测算，反推土地成本价格。 土地成本核算：5%净利润率的情况下，整盘均价23000元/平米，土地成本约为13.25亿左右。折合土地成交单价约8700元/平米，约580万/亩。 方案二： 土地成本核算：10%净利润率的情况下，整盘均价17000元/平米，土地成本约为8个亿左右，折合土地成交单价约5292元/平米，约353万/亩。 土地成本核算：10%净利润率的情况下，整盘均价23000元/平米，土地成本约为12个亿左右，折合土地成交单价约7911元/平米，约527万/亩。 方案一：净利润率5%的情况下，17000-23000价格区间，拿地成本价格在396~580万/亩之间 拿地价格建议： 建议本项目拿地价格在350-500万/亩之间，能够确保本项目未来利润率能够保证在5%~10%之间； 396.1370997 成交单价（每亩） 9 0.594175941 成交单价（每平米） 8 90497.155 土地成本（总） 7 0.05 税后利润率 6 31674.00425 所得税 5 54298.293 土地增值税 4 2155.164275 财务费用 3 61402.26028 已知开发建设投资 2 244551.7346 销售净收入 1 合计（万元） 项目名称 序号 4324.481186 65864.8756 已知开发总投资 9 42652.127481 不可预见费 8 141.5013279 2155.16428 财务费用 7 575 8757.6525 销售费用 6 691064.70454 管理费用 5 160 2436.912 基础设施配套费 4 2457.362355 49099.82 建安工程费 3 111.5178431 1698.49481 前期工程费 2 x/152307 x 土地成本 1 单价（元/平米） 合计(万元) 项目 序号 21723.5 330864.1115 销售净收入 3 11.5 175.15305 印花税 2.2 1265 19266.8355 两税一费 2.1 1276.5