重庆金科大学城市场研究报告.pptxVIP

金科大学城项目报告（汇报摘要版）日期：2011年1月27日本次研究地块及建筑规划指标本次规划地块研策服务模型第二阶段金科大学城项目商业部分前期研策服务市场资料研究建筑设计参考商业概念建议用地规划建议商业核心元素案例借鉴1.0 市场研究及立地分析1.1 市场研究回顾1.2 立地条件分析1.3 项目SWOT1.4 项目核心元素注：市场数据来源于业主方提供资料市场研究回顾地理区位关键词：全新的区域大学城位于重庆市的西部，隶属于重庆市的沙坪坝区，毗邻重庆市七大城市副中心之一的 - 西永地区，不仅是重庆市规划的城市高等教育集中区；也是重庆市西部新城的重要组成部分。大学城的地理位置相对重庆城区较为独立，其商业无法依靠沙坪坝及其他城区商圈的支持，未来大学城区域将形成独立的商圈，主要以吸引西部的人口客群为主。大学城45分钟车程市场研究回顾区域人口关键词：文教与居住未来5年西部新城人口将增加到57万左右，其中大学城区域人口46万左右。大学城区域以文教功能为主，人口的大量入住可提高区域的人口素质，此类人群对区域商业层级的需求将提升，也为本项目自持商业的主要目标消费客群。西部新城共260平方公里，是重庆市“特大城市空间拓展战略”的重要载体，远期总体规划80~100万人，其中大学城人口规划43万人。表：西部新城人口数量变化情况（单位：万人）图：西部新城人口数量增长情况（单位：万人）资料来源：业主方提供的前期市调资料市场研究回顾区位交通关键词：交通支持现阶段大学城与外部的交通连接较为滞后，但未来公交车枢纽站将会在项目旁建成，公交客流将成为本项目的主要客群之一。未来城市轻轨1号线以及井口隧道等高等级公路的逐步开通，大学城地区与外界的联系将会逐步加强。但是本项目距离1号线的轻轨站约2公里，且轻轨站与龙湖U城项目直接连通，未来地铁客流不能成为本项目的目标客群。可考虑开通轻轨站到本项目的接驳车来拉动人流。图：公交线路图图：轻轨规划图龙湖U城约2KM左右一号线建设：2007-2011年七号线建设：远期规划本项目市场研究回顾功能分布格局关键词：生活居住区根据规划，大学城整体规划为三个组团，其中本项目位置独立于大学城核心商业区之外，因此本案应以服务周边住宅小区居民的服务功能将是本项目发展的基础，同时通过主力店铺扩大商圈辐射范围，吸引诸如学生等区域其他消费客群用地：教育为主商圈：无规划人口：28万人用地：商业为主商圈：区块集中型为主规划人口：25万人用地：住宅为主商圈：路线型为主规划人口：24.5万人项目区块位置市场研究回业发展关键词：竞争激烈、特色差异化大学城的商业，未来更多集中于中部区域，且从调研数据分析，目前商业多以服务学生消费群为主、未来项目供给量较大且更多定位于中档或以上时尚类购物中心，故未来零售业态竞争较为激烈。故本项目更应适时进行差异化定位，强化周边及本项目自身居民的需求，并避免布局更多零售业态，形成业态布局的差异化及项目整体的主题化特色诉求。编号项目体量(㎡)1陈家桥商业43,2002富力城一期150,0003中央公园临时商业6,0004龙湖睿城配套商业街和东方剑桥配套商业58,0005卓越·熙街130,0006川美商业街10,0007重大北门商业16,0008西永天街30,000总计443,200项目区块位置商业地块分析可达性可视性景观资源阐述周边公路较为发达，尤其项目东、南两侧更适宜商业规划使用,另地块内公交系统对项目人流有一定支持周边地块遮挡物较少，项目对外展示性较好地块存在一定高差，此外水景有机会成为地块商业一大亮点策略依托交通便捷引入可扩大消费商圈的业态/业种因地制宜发展具有建筑特色的商业项目充分利用水景资源，打造特色主题1、地块南侧、东侧较适宜规划集中商业2、借助景观资源和公路（公交）的便捷性规划主题商业项目SWOT分析优势劣势 项目地块处于非商业区，商业较为独立辐射力有限；项目交通可达性较好项目紧邻通往璧山、大学城通往沙坪坝区的主要干道项目缺乏轨道等快捷交通体系支持易于通过水系打造景观资源地块高差对规划存在一定影响SWOT分析机会 风险周边其他大型商业项目，如龙湖U城、富力城等的开发，且交通条件、地理位置均优于本项目，对本项目构成很大的竞争大学城总体发展规划完善，并且得到了市政府的政策支持和资金投入，未来发展潜力巨大现有及未来商业更多注重学生消费群及零售类商业，未完全覆盖区域消费者各大院校自身商业配套的升级区域大型住宅项目的建成，未来住宅人口将对商业层级有提高的需求项目核心元素分析区域分析全新的区域，居住与教育为主体，位于居住区内，整体处于起步阶段生活便捷化商业分析非商业区，侧重零售发展的百货/购物中心竞争十分激烈景观主题化业态差异化地块分析便捷的公路交通及水景资源2.0 商业概念建议项目消费客群建议：通过市场调研分析