物业管理法律基础1 .ppt

(1)国家机关或其工作人员因执行职务造成侵权损害的民事责任。根据中国《宪法》第41条和《民法通则》第12条规定，由于国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中，侵犯公民、法人和其他组织的合法权益，造成损害的，应当承担民事责任，由有关国家机关负责赔偿。 (2)法人对其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。 * 【案例】 员工违规操作造成的法律责任由谁负？ 一天，某清洁公司的一名保洁员在公司实施物业管理的一栋高层住宅楼清扫楼道时，发现了一块小木板，便顺手将木板抛到窗外，正好将楼下路过的小区业主王某砸伤，王某为此要求清洁公司赔偿他的医疗费用和相关经济损失。清洁公司认为：公司曾经多次教育员工在工作期间严格遵守操作规程，严禁高空抛物，且事发后，清洁公司已将该保洁员辞退，王某的医疗费用应当由王某自己向该名保洁员索赔，与清洁公司无关。请问，员工违规操作带来的损失，清洁公司是否应当赔偿？ * (3)因产品质量不合格致人损害的民事责任。物业管理中常见的产品质量不合格是房屋建筑工程质量和物业维修质量不合格。 * 【案例】 外墙渗水，家具霉烂谁负责？ 某住宅小区业主黄某位在三层楼，发现每逢遇有大雨天就会有水渗入房内，此情况已有两年多了，为此他多次找过物业管理公司，物业管理公司也派人对外墙进行修理，但渗水问题始终未解决。两年多来业主黄某一直受到渗水问题的困扰，屋内墙壁更因长期渗水而剥落发霉，部分家具壁柜也因此而霉烂。业主黄某认为内墙的损坏是由于外墙渗水所致，因此，要求物业管理公司赔偿其家具的损失。那么，物业管理公司是否应当赔偿呢？ * (4)因建筑施工或物业维修施工而产生的侵权责任。《民法通则》第125条规定：“在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施，造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。” (5)建筑物等物所有人或管理人的侵权责任。《民法通则》第126条规定：“建筑物，或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理者应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。” * 某大厦窗户玻璃坠落致人伤害赔偿纠纷案 某大厦是被告某实业公司开发的写字楼，其产权属实业公司，该楼主要通过出租的方式使用。该大厦的物业管理由实业公司委托给某物业管理企业管理。大厦共16层，由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落之事，租户普遍提出意见，但实业公司未及时进行修缮处理。2001年5月21日下午，13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落并破碎，玻璃碎片下落插入当时正在楼下搬运货物的孙某的头顶部，致使孙某当场昏迷。孙某的同事当即将其送往医院脑外科抢救，先后用去医疗费、护理费、误工损失费等共计人民币8万元。事后，孙某将实业公司、肖某及物业管理企业告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。 被告肖某辩称：玻璃下落伤人系该窗户玻璃安装不牢所致，而非本人责任，实业公司作为某大厦的所有人和管理人应承担赔偿责任。 被告实业公司辩称：玻璃掉落伤人系租户肖荣关窗不当所致，本公司对此不能承担责任。 被告物业管理企业辩称：某大厦窗户玻璃安装存在质量问题，物业管理企业曾多次向实业公司反映，要求其出资修缮，但实业公司始终未予答复。物业管理企业已尽管理职责，故不应承担赔偿责任。” * (6)饲养的动物致人损害的民事责任。 (7)破坏、污染环境的侵权责任。 (8)无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。 * (四)物业管理行政违法行为及其行政责任 物业管理行政违法行为的法律责任是指在物业管理过程中，行政相对人的行为违反有关物业管理行政法规而应当依法承受的不利性法律报应。在物业管理过程中需追究行政责任的行政违法行为可以归纳为以下四类： * 第二章 物业管理的法律基础 * 第一节 物业管理的法律基础知识 ? * （一）法律规范的概念和特征 法律规范是统治阶级依靠自己的意志，由国家机关制定或认可并由国家强制力保证实施的行为规则。在所有的社会行为规范中，只有法律规范是由国家制订或认可，并以国家强制力保证其实施的。可由以下四个方面来理解法律规范的特征。 法律规范是法的具体化。 法律规范的表现形式是法律文件。 法律规范必须是有权力的国家机关来制定。 法律规范是以单一的规范和系统的规范相结合的。 一 物业管理的法律规范 * （二）物业管理法规的表现形式和立法体制 中国现行物业管理立法体制是一个以国家立法权为核心，两级(中央和省)并重、多类结合的立法体制。与此相适应，物业管理法规的表现形式为： 宪法　具有最高的法律效力 法律　分为由全国人民代表大会制定、修改的基