苏州商业调研高档百货.doc

苏州商业调研高档百货 苏 州 商 业 调 研 高档百货 地理位置:苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州市区中心地理坐标为北纬31°19’，东经120°37’。 面积：8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。下辖张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。 人口：2006年年末，全市总人口616万人，其中市辖区230万人，2006年全市出生人口41.6万人，出生率为7.57%，全市人口自然增长7214人，增长率为1.18‰。 第一部分 苏州百货业概况分析 经济状况——综合 GDP：2006年GDP为4820亿元 GDP增速：15.5% 三产配比：1.9:65.4:32.7 人均可支配收入:18532元 人均消费支出:14500元 人均可支配收入及人均消费支出:均保持在13％左右的幅度增长 GDP走势 人均可支、消费支出走势 经济状况——部门经济 国内贸易 社会零售品总额:1055亿,增长16.6% 批发零售业额:920亿,增长16.7% 住宿餐饮业额:135亿,增长17.1% 其中限额以上批发零售商品消费额:377亿,增长19.8% 旅游业 旅游总收入:525亿,增长21.5% 国内游客:4135万人,增长16.3% 境外游客:181万人增长13% 星级饭店:134家 四星级以上饭店:37家 房地产业 开发总投资:470亿,增长13.6% 施工面积:5058万平米,增长7.6% 竣工面积:1440万平米,增长-14.1% 销售额:599亿,增长19.9% 经济状况——在长三角地位 对比长三角16个城市，上海市GDP依然遥遥领先于其他城市，并突破1万亿大关，苏州排名第二。苏州市城市居民人均可支配收入继续居长三角第6位。 分析总结 苏州GDP总量在国内位居前列，人均可支配收入与其不相匹配，在长三角16个城市中仅处于中等水平。 预计苏州宏观经济将继续保持平稳增长。 苏州人均可支配收入及人均消费支出的持续增长，可看出苏州商业仍有很大发展空间。 苏州市总体规划 总体规划： 苏州主城城区由高新区与老城区组成，主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能。 苏州东部新城城区，将建设为苏州市现代化新城区和苏州中央商贸区，长三角地区的次级商务中心，国际知名、国内领先的高新技术产业园和文化创意产业中心之一。 总规提出，苏州城市建设的首要发展方向为东，主要发展方向为北，次要发展方向为南，限制西部山体至太湖的城市建设。 规划纲要： 古城区与高新区合力成为主城区 东部为苏州首要发展方向，形成与主城区地位相等的东部新城 北部是仅次于东部的城市发展方向 苏州市商业网点规划布局——商业圈层 苏州市总体规划确定的都市圈（约2000平方公里）共分4个层次。 第一层次为古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积约14.2平方公里。 第二层次为核心圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速公路，面积约81.5平方公里。 第三层次为中心城圈层，以绕城高速公路为界，面积约1000平方公里。 第四层次为都市圈层，以总体规划拟定的都市圈范围为界，面积约2000平方公里。 本案处于中心城圈层，临近核心圈层 在未来有可能形成工业园区区域核心圈层 解读湖西CBD区商业网点规划布局 　一个板块二新二轴四带 “一个板块”：即核心商业板块，由观前、石路、南门三个市级商业功能区组成。规划整合这3个商业功能区，利用各自优势，错位发展，最终形成一个功能完善的核心商业板块。形成集旅游观光、文化宗教、购物休闲、餐饮娱乐等功能于一体的传统商业功能区。 “二新”即两个新的市级商业功能区，包括工业园区的湖东商业功能区和高新区的狮山广场商业功能区。功能定位为以新型业态、大型零售网点为支撑，打造引领时尚的现代市级商业功能区。 “二轴”即商业发展横轴和商业发展纵轴。其中，商业发展横轴是通过景德路连接观前、石路两个市级商业功能区，并向高新区、园区延伸，形成苏州市区东西向的商业发展轴线。打造现代商业空间发展新模式，形成富有现代商业气息的城市南北向发展轴。 “四带”指环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商业带和沿阳澄湖度假休闲商业带。打造具有苏州特色的休闲服务商业带。 本案所属的湖西CBD区处于中心城圈层中的二轴地带，功能定位为商业服务、金融贸易、 保险、中介等现代服务业，以及高档商务办公、娱乐休闲等功能，并积极吸引跨国公司 分部、外资银行进驻。 由此可见政府对湖西CBD区的定位与引进高档百货商场有相悖之 处。 解读圈层商业业态布局规划 市区商业零售业态主要包括百货店、大型综合超市及仓储式商场、专业店及专卖店、购物