2011上海莫奈庄园整盘营销推广100p.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * 本案均价 = 样本项目A定价×A权重+……+以项目D为参考的定价×D权重≈35034.35元/平方米 根据市场比较法研判，本项目可接受的市场价格为35000元/㎡左右。 比较样本 销售均价 价格推导 拟合权重 价格修正 长泰东郊 25829 28956.28 0.2 5791.26 万科清林径 27740 33665.05 0.2 6733.01 中海御景熙岸 33500 41614.91 0.3 12484.47 绿地梧桐院 28573 33418.71 0.3 10025.61 　 　 　 　 35034.35 销售均价制定 价格推算及价格修正 充分蓄水、强势引爆、奠定市场地位 推盘策略 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 3月 2011年 2012年 下半年别墅市场政策形势并不明朗，同类市场促销加剧，折后价格偏低。 至明年初，政策松动性及价格成长性可能均不明显。利用综合品质优势，以独特推广手段强势引爆，建立市场价值感。 利用盘源量和销售周期，进行集中局部放量，有助于项目积累人气，营造每一阶段相对热销的场面。 在推盘过程中把握房源放量的节奏和均衡性，将盘源优劣进行合理定位，通过价格引导多元满足不同客户需注，做到均衡去化形成价格走势的梯级增长。 产品等级说明 推售策略制定 莫奈庄园项目整体档次较高，产品具有均好性，差异不大； 产品等级按照相邻关系（与外部关系）、产品形态、小区位置、特殊景观等因素划分； 18、23、31、38，东侧房源虽为临河景观房，但毗邻马路及高压线走廊，故销售时略受影响； 4、5、6、36、37，斜拼房源为北向院落且院落较小，冬季采光略有不足； 17、22、27、30，东侧房源花园面积较大，但毗邻出入口，受点影响。 1、2、3、10、13、14、19，西侧临河房源，小区中心地带的房源人车分流，院落面积较大、景观较佳，均为优势区段。 24、25、28、32、34、39、临河景观资源最佳；40、41、42、43、44，南侧临河景观房，北进南向院落，极具优势，是小区最好的房源。 第一阶段：2012年5月 首推房源123套，占总量62%。 东侧临河景观好，略受高压线和道路影响。 斜联北面院落，采光冬季会有影响，天气转暖的春季先推。 南侧景观房，可能受后续商业高层影响，为了实现其预期价值，必须提前推出 多元产品档次同时推出，搭建价格阶梯，满足不同市场满足，引发广泛关注。 别墅形态 栋数 三联 5 四联 6 五联 1 六联 9 套数：123套 面积：26414.25平方米 销售均价：34000元/平方米 销售金额：9亿 第一阶段：2012年10月 前期销售奠定的优势市场地位，促进后续房源的价格认同感。综合实现利润最大化。 小区环境成熟，展示面充分体现，支撑价值提升。 西侧临河为优势区段，产品综合素质升高，能够实现新一阶段的价格成长。 套数：76套 面积： 16321平方米 销售均价：38000元/平方米 销售金额：6.2亿 别墅形态 栋数 三联 4 四联 3 五联 2 六联 7 开盘时间：拟定2012年5月18日 销售周期：11个月（2012.05-2013.03） 房源总量：199套 总销面积：42736.22平方米 实现均价：35000元/平方米 总销金额：14.98亿 营销目标 视觉不是感官的终极状态，只是发现的开始。城市与田园并不矛盾，只要我们愿意追寻、发现和体验 艺术不是少数人的专利，真的热爱并且坚持，自会享受无尽的美 懂得欣赏、珍重，每个人都是生活的收藏家。比如莫万山，比如你。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 一次亮相——大师告诉你份量 生活大师，另眼看建筑——暨“莫奈庄园艺术建筑鉴赏研讨会” 通过11月份首次公开媒体亮相，奠定艺术楼盘的市场高度。 项目品鉴研讨会：由园林大师、建筑大师、摄影师、画家、艺术家等，从文学、艺术、生活、建筑等角度，谈别墅生活、别墅建筑、别墅精神。 媒体发布会：向新闻媒体公布莫奈庄园即将公开的信息。 主流媒体通稿发布，配合软新闻炒作。 口碑 艺术鉴赏 艺术大师 一场圈层沙龙——视觉主题之夜 视觉主题之夜——上海首个“视觉收藏家俱乐部”私密沙龙 制造“视觉收藏家”这一时尚话题，吸引高端客户和舆论关注。 协办单位：复旦视觉艺术学院 邀请嘉宾：著名油画家、摄影家、书法家、收藏家等社会名流。 形式：私密高端沙龙，油画、摄影作品、古玩等视觉艺术品展示与鉴赏 媒体配合：以新闻通稿+话题报道的形式，主流媒体通稿发布，配合电视、网络与报纸软性炒作。 时间：12月中 口碑